Pourquoi il ne faut pas se fier aux simulateurs de loyer en ligne ?

Vous projetez de réaliser un investissement immobilier ? Une étape indispensable est le calculer de sa rentabilité locative. Et donc qui dit rendement locatif, dit loyer. Vous trouverez de nombreux simulateurs en ligne qui prétendent fournir une estimation précise du loyer d'un bien immobilier. Ces outils peuvent sembler pratiques et rapides, mais il est important de comprendre leurs limites. En tant qu’agence immobilière experte en gestion locative, vous allez certainement nous trouver pas suffisamment objective. Nous allons tout de même tenter de vous expliquer les raisons pour lesquelles il ne faut pas se fier exclusivement aux simulateurs de loyer en ligne pour fixer votre loyer. En prenant en compte les caractéristiques spécifiques de votre bien, ainsi que du marché locatif local, vous pourrez établir un loyer plus précis et réaliste.

Quand utilisez un simulateur de loyer en ligne ?

Fonctionnement du simulateur en ligne

On commence par une rapide explication du principe des simulateurs de loyers en ligne. Les calculateurs reposent généralement sur des données agrégées provenant de différentes sources. Ces dernières peuvent provenir de bases de données immobilières, d’annonces de locations, des statistiques du marché locatif ainsi que des informations sur les quartiers et les tendances régionales. Les simulateurs utilisent des algorithmes et des modèles mathématiques pour analyser ces données et générer une estimation du loyer mensuel. Ils se basent sur différents facteurs tels que la localisation géographique, la taille du logement, le nombre de chambres...

Obtenir une première estimation de loyer

Les simulateurs de loyer en ligne peuvent être un point de départ pour obtenir une estimation générale du loyer de votre bien. Ils vous apportent une idée approximative du loyer pratiqué sur une ville ou un quartier spécifique. Ils peuvent aussi être pratiques si vous envisagez d'investir dans une nouvelle région. Vous obtiendrez ainsi une estimation rapide des loyers pratiqués.

Vous pouvez les utiliser pour une recherche préliminaire sur les tendances du marché locatif sur un secteur. Cela peut ainsi vous aider à vous projeter sur les quartiers où focaliser votre recherche de biens en fonction de votre budget. En effet, le revenu locatif est pris en compte dans le prêt immobilier. Le simulateur en ligne peut vous aider à effectuer une première simulation de prêt auprès de votre banque.

Cependant, il est important de noter que ces simulateurs ne peuvent pas prendre en compte tous les aspects spécifiques de votre bien immobilier. Ces éléments sont pour autant indispensables pour fixer un loyer précis et au prix du marché.

Quelles sont les limites des simulateurs de loyer gratuits ?

Absence de données précises et locales

Les simulateurs de loyer en ligne utilisent souvent des données générales. Ils ne prennent pas en considération les particularités locales dans leur calcul. Les prix des loyers peuvent varier considérablement d'une région à l'autre, voire d'un quartier à l'autre. L'offre et la demande, les équipements à proximité, l'état général du quartier… autant de facteurs locaux influent sur le montant du loyer.

Ignorance des caractéristiques uniques de votre propriété

Les simulateurs de loyer en ligne ne prennent pas en comptent les caractéristiques spécifiques de votre bien immobilier. Chaque logement a ses propres atouts et faiblesses, tels que la taille, les aménagements intérieurs, les finitions, les équipements ou encore l'état général du bien. Le diagnostic énergétique de votre appartement est aussi important ! Ces éléments peuvent avoir un impact significatif sur le montant du loyer que vous pouvez demander. Un simulateur en ligne ne peut pas évaluer de manière précise ces aspects uniques, ce qui peut mener à une estimation erronée du loyer.

Évolution constante du marché locatif

Le marché locatif bordelais est en constante évolution. Les simulateurs de loyer en ligne ne sont pas toujours en mesure de suivre ces fluctuations. Les tendances du marché, l'offre et la demande, ainsi que d'autres facteurs économiques peuvent influencer le niveau des loyers dans une région donnée. Les simulateurs en ligne ne sont souvent pas actualisés en temps réel. Les estimations de loyer obtenu peuvent être obsolètes ou inexactes.

Importance du calcul de la surface pondérée

En fixant le loyer de leur bien immobilier, de nombreux propriétaires négligent un facteur crucial : la surface pondérée. La surface pondérée, ou surface habitable pondérée, tient compte des différentes pièces et de leur utilisation respective dans le calcul de la surface totale d'un bien. Un calcul précis de la surface pondérée permet d'obtenir une évaluation plus juste de la valeur locative de votre bien immobilier. Une surface bien calculée vous aide à fixer le loyer qui correspond à la réalité du marché et à la valeur intrinsèque de votre bien. Le simulateur en ligne ne vous alerte pas sur le bon calcul de cette surface pondérée. Des informations erronées sur le contrat de bail le rendent caduquent. Les locataires peuvent exiger des dédommagements.

Charges locatives récupérables

Dans le calcul du rendement locatif, vous devez également prendre en compte les charges locatives récupérables. Elles sont un moyen d’améliorer la rentabilité de votre investissement immobilier. Or, les simulateurs de loyer en ligne ne calculent pas ces charges locatives récupérables. Cela va fausser l'estimation de vos revenus fonciers.

Les charges locatives récupérables comprennent les dépenses liées à l'entretien et aux services de la propriété, tels que les charges de copropriété, les frais d'eau, de chauffage ou d'électricité. Ces charges peuvent être répercutées sur le locataire, conformément à la réglementation en vigueur. Cependant, les simulateurs en ligne ne permettent généralement pas d'ajuster le loyer en tenant compte de ces charges.

Plafonnement de loyer

Une attention particulière doit être également accordée aux loyers qui sont plafonnés dans le cadre de dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ou Duflot. Ces programmes offrent des opportunités fiscales aux acquéreurs en contrepartie d’un loyer à un prix inférieur au marché. Ces dispositifs ont pour but de favoriser l'accès au logement. Les simulateurs de loyer en ligne ne sont généralement pas configurés pour tenir compte de ces loyers plafonnés spécifiques. Par conséquent, si vous envisagez d'investir dans un bien immobilier éligible à un dispositif de défiscalisation, il est essentiel de vous référer aux règles et réglementations spécifiques. Ignorer ces facteurs pourrait entraîner des conséquences financières négatives et une non-conformité avec les réglementations en vigueur.

De même, si la commune est concernée par un plafonnement de loyer comme c’est le cas à Bordeaux. Le simulateur en ligne n’en tiendra pas compte.

Notre avis sur les simulateurs de loyer

Les simulateurs de loyer en ligne peuvent être un point de départ utile pour avoir une idée générale des loyers pratiqués. Mais ne vous fiez pas aveuglément à ces simulateurs l'estimation de loyer mensuel de votre bien. Vous devez prendre en compte les caractéristiques de votre bien et les valoriser sans oublier son emplacement.

Des professionnels de l'immobilier, comme WIMMO, ont une connaissance approfondie du marché local. Ils ont une expérience pratique dans l'évaluation des biens immobiliers et peuvent prendre en compte tous les éléments pertinents pour fixer un loyer précis. Un expert immobilier vous assure également de fixer un loyer conforme aux exigences légales et de maximiser les avantages fiscaux associés. Les simulateurs en ligne ne peuvent pas rivaliser avec l'expertise et les connaissances d'un professionnel qualifié.

Les retours d’expérience clients sur les simulateurs en ligne

Simulation en ligne surestimée

Un acquéreur avait récemment acheté un T5 à Talence en vue d'y passer sa retraite future. Il souhaitait louer son appartement en attendant. Après son acquisition, il s'est tourné vers notre agence immobilière pour la gestion du bien. Il nous a exprimé son souhait d'obtenir un loyer mensuel de 1650 € hors charges locatives. Cependant, il a été déçu lors de notre audit et de notre estimation de valeur, qui indiquaient un loyer hors charges de 1 100 €.

Plusieurs raisons expliquent cet écart important entre notre estimation et le simulateur en ligne : des charges locatives élevées, une résidence vieillissante datant des années 60 avec un style HLM, le logement situé au 11e étage et éloigné du tramway (15 minutes de marche). Le client a finalement décidé de confier son bien à une autre agence que WIMMO, qui lui a promis de louer le bien à 1 650 €. Cependant, après 3 mois sans locataire, il est revenu nous voir pour suivre nos conseils et travailler avec notre agence. Sur la région bordelaise située en zone tendue, un bien au juste loyer se loue très rapidement. La vacance locative n'existe presque pas. En fin de compte, la faute revient principalement au simulateur en ligne qui a sur-estimé le loyer.

Sous-estimation du loyer

Ce deuxième témoignage concerne un appartement T3 situé à Bordeaux dans une rue perpendiculaire aux Allées de Tourny. Ce bien a été hérité par notre client. Lorsqu'il a utilisé un simulateur de loyer en ligne, il a obtenu une fourchette de loyer comprise entre 850 € et 1 150 €. Cependant, grâce à nos services, nous avons réussi à louer cet appartement pour 1 380 €.

Chez WIMMO, nous utilisons également un simulateur de loyer plus avancé et payant, réservé à un usage interne exclusif. Cet outil nous permet d'évaluer une fourchette de loyer pour un quartier spécifique. Toutefois, pour garantir un loyer relativement fiable lors de sa publication en ligne, nous aurions dû vous demander de répondre à une vingtaine de questions précises. C'est pourquoi nous n'avons pas opté pour un simulateur en ligne pour notre site web.

Enfin, n’oubliez pas que les simulateurs de loyer sont aussi un moyen de récupérer gratuitement votre adresse mail pour vous démarcher par la suite. Finalement le gratuit ne l’est pas totalement.  

Chez WIMMO, nous nous engageons à fournir une évaluation précise et transparente du loyer, en utilisant des outils internes et en prenant en compte les spécificités de chaque bien et de son environnement. Nous privilégions une approche personnalisée et professionnelle pour garantir la satisfaction de nos clients.