Expulsion de locataire : la procédure à suivre

L'expulsion d'un locataire est une étape délicate. En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez être confronté à cette solution radicale qui n’est jamais facile, d’un point de vue juridique mais aussi moral. Elle n’est possible que sous certaines conditions. La raison la plus fréquente est l’absence de paiement du loyer. Vous devez avoir une compréhension approfondie des motifs et de la procédure d’éviction en gestion locative. Elle permet le plus souvent d’aboutir à une résiliation du bail impliquant l’expulsion du locataire. Voyons plus en détail les conditions et la procédure d’expulsion.

Les conditions d'expulsion d'un locataire

Avant tout chose, vous devez connaître les situations qui peuvent conduire légitimement à l’expulsion de votre locataire.

• Défaut de paiement de loyer : Le non-paiement du loyer et des charges locatives est le motif d'expulsion le plus courant. Le bailleur doit adresser un commandement de payer au locataire en lui accordant un délai de deux mois pour régulariser sa situation. Passé ce délai, il peut alors lancer la procédure pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
• Dégradation du logement : La procédure est plus complexe. En effet, le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans autorisation du locataire. S’il estime que son bien a subi des dégradations, nous conseillons de consulter un avocat pour la constitution des preuves et la saisine du tribunal. Cela pourra entrainer la résiliation du contrat de location et voir l’ordonnance d’expulsion du locataire. La même démarche est à entreprendre pour les troubles causés au voisinage par le locataire.
• Occupation du logement de manière illégale : Tout occupant sans droit ni titre, que ce soit un squatteur ou un locataire sans bail, peut être sujet à une éviction locative. Le propriétaire doit porter plainte pour violation de domicile et faire constater cette occupation illégale par un officier de police judiciaire. Le préfet pourra ainsi mettre en demeure les occupants de quitter le logement.
• Absence de dépôt de garantie : Le non-versement du dépôt de garantie peut être considéré comme une transgression du contrat de location. Le bailleur doit suivre la même procédure que pour le défaut de règlement des loyers.
• Défaut de souscription d'une assurance habitation : En l'absence d'une assurance habitation obligatoire, le bailleur peut prendre des mesures pour protéger son bien. Il peut choisir de souscrire à une assurance habitation à la place du locataire. Il inclut ensuite le montant dans les charges locatives pour en être remboursé. Si le bail comporte une clause résolutoire, le propriétaire peut lancer les démarches d’expulsion. Toutefois, les juges accordent rarement l'éviction du locataire pour ce seul motif. En effet, la loi ALUR permet au bailleur de palier au défaut d'assurance en assurant lui-même son logement et en refacturant son locataire.

Le contrat de location doit mentionner ces différentes conditions. Cela vous assure la recevabilité de la démarche d’expulsion. Le premier réflexe est donc de vous référer au bail avant de lancer une procédure pour expulser vos locataires.

La procédure d'expulsion d'un locataire

Quel que soit le motif de la demande d’expulsion, les étapes de la procédure sont relativement identiques. Pour une démarche concernant le défaut de paiement de loyer, le commandement de payer s’ajoute. Nous vous présentons ici les étapes à suivre pour l’expulsion pour ce motif.

1. Mise en demeure 

La première étape consiste à envoyer une lettre recommandée au locataire pour lui signifier les motifs de votre réclamation. Faites référence au contrat de bail signé pour légitimer votre démarche. Nous vous conseillons de lui laisser un délai raisonnable pour répondre à votre demande. Vous pouvez également faire appel à la caution ou à l'assurance loyer impayé dans le cas de défaut de règlement du loyer.

Avant de lancer une procédure d’expulsion, vous devez en effet prouver que vous avez entrepris les démarches amiables pour trouver un accord avec votre locataire.

2. Signalement à la CAF ou la MSA

Pour la CAF, l’impayé est établi lorsque le montant des impayés dépasse 2 fois le montant du loyer après déduction de l'aide au logement. Vous disposez ensuite de deux mois pour alerter la caisse d’allocation familiale.

La CAF invite à mettre en place un plan d’apurement. Il s’agit d’un étalement des remboursements convenu d’un commun accord entre le locataire et le propriétaire bailleur.

3. Commandement de payer par un commissaire de justice

C'est la première étape de la procédure d'expulsion. Un commandement de payer constitue un acte officiel délivré par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (anciennement appelé huissier). Il oblige le locataire à exécuter la requête dans le respect du contrat de bail signé.

Vous pouvez solliciter un commandement de payer uniquement si le bail comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés. Cette mention permet de résilier un bail si le locataire ne paie pas ses loyers. Le délai accordé au locataire pour payer sa dette est alors de 6 semaines à réception du commandement de payer.

En l’absence de clause résolutoire, le bailleur doit assigner son locataire en justice auprès du tribunal compétent.

4. Assignation en justice et audience devant le tribunal

Si le commande de payer ne conduit pas à une résolution du problème, vous pouvez mettre en œuvre la clause résolutoire. Vous devez alors saisir le juge des contentieux de la protection, seule autorité habilitée à prononcer l'exécution de cette clause.

Une audience est fixée au moins 6 semaines après que le locataire a reçu l'assignation. Le juge examine les éléments présentés par les deux parties. Il condamne le locataire à payer sa dette et les frais de justice. L’assignation permet de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion du locataire. Le montant d'une indemnité d'occupation est également fixé.

5. Commandement de quitter le logement  

Il s’agit de la dernière étape de la procédure d'expulsion d’un locataire. Vous devez charger un commissaire de justice de signifier aux occupants la décision du juge. Pour ce faire, il leur délivre un commandement de quitter les lieux. Généralement, le locataire a alors 2 mois pour quitter le logement.

Recourir à un expert pour une gestion locative préventive

Confier la gestion locative de votre bien à un professionnel comme WIMMO vous permet de prévenir de nombreux litiges. Nous prenons le relais pour la gestion de ces procédures délicates d’expulsion de locataire. Elles ont leur subtilité que nous n’avons pas abordé dans cet article. En cas de locataire déclaré en surendettement ou pendant la trêve hivernale, les démarches sont différentes.

Nous adoptons une approche préventive pour anticiper les risques et maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier. Un gestionnaire locatif expérimenté effectue un contrôle rigoureux des candidats à la location. Il identifie les signes précurseurs de potentiels litiges avec le locataire. Notre mission est de détecter les situations conflictuelles avant qu'elles ne se présentent. WIMMO vous assure une tranquillité d'esprit continue et est fier d’avoir le taux de sinistralité d’impayés le moins élevé en Gironde.