Comment choisir son gestionnaire immobilier ?
Aujourd’hui, l'environnement législatif et règlementaire est de plus en plus complexe. Le climat économique est tendu, et les relations humaines de plus en plus difficiles avec les locataires. Confier la gestion de son patrimoine immobilier semble de plus en plus une évidence, d’autant plus que les honoraires du professionnel sont déductibles de vos revenus fonciers.
Mais comme dans tous les métiers, il y a des bons, des moins bons et des pas bons du tout. Le métier de gestionnaire immobilier ne s’improvise pas. Il nécessite vigilance, expérience, expertise et de nombreuses connaissances (droit, bâtiment, social, urbanisme, assurance, comptabilité, fiscalité…).
Mais aussi, il va de soi que chaque propriétaire veut payer le moins cher possible la prestation qu’on lui propose.
Alors comment choisir le bon gestionnaire immobilier?
Nous allons tenter de vous aider et pour cela vous montrer quels sont les points que vous devez vérifier et aborder avec votre interlocuteur avant de vous engager.
Petite agence immobilière ou grand réseau ?
La question ne fait plus débat aujourd’hui car chacun sait que les grands groupes immobiliers appartiennent pour la plupart à des fonds de pension ou des établissements financiers dont le seul but est de dégager un maximum de bénéfice en un minimum de temps au détriment des clients et des salariés.
Certains pourront dire que les très petites agences immobilières n’ont quant à elles pas l’expérience ou les moyens de bien gérer.
Ensuite, il faut savoir que les grands réseaux nationaux ou internationaux sont d’abord des transactionnaires, activité la plus rentable de la profession et pour laquelle ils consacrent généralement plus d’importance et de moyens que la gestion locative.
Demandez donc à l’agence immobilière combien ils ont de personnels au service transaction et au service gestion locative et cela vous donnera une idée.
La cohérence voudrait donc de choisir une agence indépendante, gérant un portefeuille moyen entre 400 et 1500 logements.
Le montant de la garantie financière de l’agence immobilière peut vous donner un indicatif du nombre de logement qu’elle gère. L'agence a pour obligation d'afficher cette garantie financière ou GF en vitrine, dans les locaux et en mention légale sur le site internet.
Une garantie financière de 150 000 € est synonyme de peu de lots gérés alors que 3 000 000 € montre que l’agence immobilière est un grand gestionnaire immobilier (attention si elle fait du syndic)
Regardez également si l’agence est membre d’une fédération, preuve que l’agence immobilière est soucieuse de la formation de son personnel et de son implication pour défendre les intérêts de la profession et donc de leurs clients. Il s’agit de la FNAIM, l’UNIS ou la CNAB pour les plus connus.
L’agence est-elle habilitée à faire de la gestion locative ? Car pour cela La Chambre de commerce et d’Industrie doit habiliter le gérant à cette activité. Sans cette carte professionnelle, il lui est interdit de gérer votre logement. N’hésitez pas à la demander ou si vous rencontrez un collaborateur, demandez la carte d’habilitation.
Le grand piège des agences immobilières en ligne
Le grand piège également est de confier la gestion a une agence immobilière sur internet qui ne gère rien localement donc tout est fait à longue distance.
Vous ne rencontrez jamais le gestionnaire immobilier, ni le comptable, ni personne d’ailleurs, ils ne connaissent même pas le logement, ni le locataire. Bref, vous aurez compris que même, s'il pratiquent des tarifs attractifs, il leur est impossible à distance de satisfaire à un travail de qualité.
Certaines enseignes ou réseaux immobiliers travaillent également de cette façon, ainsi en confiant votre bien à l’agence du coin de la rue, en fait et parfois sans même vous le dire, ils ne gèrent que la mise en place du locataire et tout le reste est géré loin du logement : pas l’idéal non plus.
L’état des lieux : à ne surtout pas négliger
L’état des lieux doit être effectué par l’agence immobilière qui gère votre logement et pas sous-traité à des diagnostiqueurs qui ne connaissent pas le logement et encore moins le locataire. En sous-traitant ce travail, le décompte devient quasi impossible à faire et donc source trop souvent de contentieux avec le locataire et le propriétaire.
L’état des lieux doit être fait avec des photos et être suffisamment précis pour chaque élément de confort, pour chaque pièce, de manière à ne surprendre aucune partie.
Bref, la première chose à vérifier, c’est que le gestionnaire immobilier traite tout en interne et sur place.
Un rendez-vous avec l’agence immobilière avant de s’engager
Pour vérifier tout ceci, il est recommandé de rencontrer sur rdv l’agence immobilière ou si vous êtes loin, au minimum un rdv téléphonique. Lors de ce rdv, posez les questions pour vous rassurer (techniques, juridiques) même pointues pour connaitre le degré de connaissance de votre interlocuteur.
Demandez un modèle de mandat de gestion et vérifiez que celui-ci est bien complet et traite de tous les sujets.
L’agence vous offre les honoraires de location : attention c’est illégal
Un indice important de non-respect de la règlementation par l’agence immobilière est quand celle-ci vous offre les honoraires de location. En effet, ceci est totalement prohibé donc ceci vous donnera une piste non négligeable s‘ils respectent ou pas la législation.
L’estimation du loyer
Vous demandez à l’agence de vous estimer le loyer mais bien souvent l’agence immobilière qui vous donnera le montant le plus élevé n’est pas la meilleure. Donner un loyer élevé pour gérer votre logement peut être le seul argument dont bénéficie l’agence alors même que ce n’est ni elle, ni le propriétaire qui décide du loyer mais uniquement le marché locatif. N’oubliez donc pas que l’agence immobilière a le même intérêt que le propriétaire : louer au plus cher au meilleur locataire. Mais louer trop cher peut générer de la vacance locative, un turn-over important et un choix de locataire moins important donc source à moyen terme de perte de rentabilité.
La meilleure rentabilité est donc synonyme de loyer cohérent avec le marché.
Choisir le locataire
Comment l’agence va vérifier la solvabilité des candidats locataires ? A-t-elle une technique propre pour connaitre la fiabilité du candidat ?
Car avoir un bon locataire est indispensable pour une location sécurisée et rentable sur le long terme : la sélection doit donc être rigoureuse.
Mais ce n’est pas tout : un bon locataire c’est aussi un locataire qui entretient le logement en bon père de famille, en prend soin et le rend dans un état correct lors de la sortie.
Que fait l’agence immobilière dans ce sens ? Il faut poser la question.
Et les honoraires de gestion immobilière ?
La plus grosse charge d’un gestionnaire immobilier est la masse salariale. Masse salariale qui ne peut pas être remplacée et qui pour faire un travail de qualité doit être rémunérée avec des salaires corrects car la gestion locative est un travail difficile, nécessitant de nombreuses compétences.
Un salarié bien payé et reconnu est un salarié épanoui qui fera du bon travail et qui sera fidèle à ses clients et son employeur. L’inverse l’est aussi. Donc , chacun peut comprendre qu’un gestionnaire immobilier qui propose un taux de gestion trop bas ne peut pas bien payer son personnel et faire du bon boulot, c’est mathématiquement impossible. Ou comme ce n’est pas rentable, on ne pariera pas longtemps sur la durée de vie de l’entreprise.
Ce qui compte, c’est que le prix soit à la hauteur de la prestation fournie.
L’assurance loyers impayés
En général, le taux moyen de l’assurance loyers impayés tourne autour de 2,50% TTC.
Les gestionnaires immobiliers sont toujours moins chers que les assureurs, mutualité oblige.
Mais ce qu’il faut savoir avant toute chose, c’est que le taux de l’assurance loyers impayés est le reflet de la qualité de travail du gestionnaire immobilier . En effet, tout comme un bon conducteur automobile aura un bonus à 50%, un bon gestionnaire immobilier pourra proposer à ses clients un taux intéressant, en général sous les 2%.
Cette assurance doit couvrir au minimum l’impayé sans franchise, la détérioration immobilière mais aussi la prise en charge des frais de contentieux
La vacance locative : juste pour vous rassurer
La vacance locative coute cher au vu des risques que vous prenez mais surtout vous vous assurez contre un risque qui dans 95% du temps est maitrisé.
On s’explique.
Si demain, votre agence immobilière n’arrive pas à louer votre logement, soit il faut changer d’agence, soit votre logement a un problème qu’il faut résoudre (travaux, problème de voisinage, loyer trop cher..).
Mais il peut vous arriver de rencontrer un agent immobilier qui vous recommande fortement la vacance locative car il marge fortement sur cette assurance.
Et puis aussi...
Quelles sont les horaires de travail des conseillers qui vont devoir louer votre bien ?
Car il faut savoir que 50% des visites sont réalisées en dehors des horaires de bureau, après 18 h 00 ou le samedi. Une agence immobilière sérieuse doit donc avoir un service location quelque peu décalé des autres services.
Tout au long de la gestion locative de votre bien, votre gestionnaire immobilier se doit de vous informer des nouvelles règles et législations : cela est-il fait et de quelle façon ?
Demandez également à voir un modèle de relevé de gestion immobilière, il peut être mensuel ou trimestriel, peu importe, celui-ci doit être clair et compréhensible.
L’agence doit vous reverser le loyer tous les mois. Les agences immobilières qui versent des acomptes différents les deux premiers mois du trimestre et régularisent en fin de trimestre sont à éviter car pour beaucoup cela vous oblige à tout recalculer chaque trimestre (pas très pratique).
Dernier conseil: ne mettez jamais en concurrence plusieurs agences immobilières en leur confiant un mandat de location et en leur précisant que c’est celle qui loue en premier qui aura la gestion car ce sera la plus maline et pas la plus sérieuse qui va gagner. En effet, il lui suffira de trouver rapidement un locataire même si celui-ci n’est pas un bon candidat. Efficace mais pas gage de sérieux pour la suite.
Quand vous avez choisi votre gestionnaire immobilier, il s’agit plutôt de lui faire confiance car sans la confiance, il ne peut pas travailler.
Quelques mots sur l'Agence immobilière de Pessac WIMMO
C’est une agence immobilière locale bordelaise avec une équipe spécialisée en gestion locative qui ne délègue aucune tache en sous-traitance.
Une étude juridique et technique de la location de votre bien pour sécuriser vos revenus et votre bien.
C’est une assurance loyers impayés et détériorations à 1,70%
Des honoraires au prix juste
Un gestionnaire immobilier dédié à la gestion de votre logement et joignable facilement.
Un taux de vacance locative proche de 0
WIMMO, votre agence immobilière à Pessac-Bordeaux, reste à votre disposition au 05 56 50 90 30 ou par mail contact@agence-wimmo.com
