Révision du zonage ABC à Bordeaux : bonne nouvelle pour le marché locatif ?

Après une longue attente, le gouvernement a signé un arrêté décisif le 3 octobre 2023 pour redynamiser le marché immobilier. Cette "mesure d'urgence" redéfinit le zonage ABC sur le territoire français. Face à la hausse continue des prix au cours des 5 dernières années et à la récente augmentation des taux d'intérêt, le reclassement des zones communales doit permettre de rééquilibrer le marché immobilier. Cette action bascule plus de 150 villes en zone tendue. Cette révision du zonage ABC concerne Bordeaux et son agglomération. Ce système détermine notamment les aides financières pour l'investissement locatif et le plafonnement des loyers. Une bonne nouvelle pour certains propriétaires que WIMMO pondère dans son analyse !

Zonage ABC : explication des fondamentaux

Le Zonage ABC est une classification utilisée en France pour définir différentes zones géographiques en fonction de leur attractivité économique. Le Code de la construction et de l’habitation donne la définition suivante du zonage ABC : « classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements ».

Le gouvernement a institué le zonage ABC en 2003 dans le cadre du dispositif d'investissement locatif dit « Robien ». Le principe du zonage reste le même depuis sa création. Mais les différentes zones ont évolué en fonction du contexte immobilier.

Le zonage ABC influe sur l'éligibilité et les barèmes des aides à l'investissement locatif (Pinel, Denormandie, Loc’avantages, Louer abordable), à l'accession à la propriété (prêt social location-accession, prêt à taux zéro, TVA à taux réduit en zone ANRU et quartier prioritaire de la ville, bail réel solidaire). Il impacte également le logement locatif intermédiaire et détermine les plafonds de loyers des logements sociaux financés en PLS.

Le territoire français se divise ainsi en 5 zones géographiques réparties par ordre décroissant de tension :

• Zones tendues (A, A bis et B1) : Il s'agit des zones où la demande de logements est plus forte que l’offre. Les grandes agglomérations comme Paris entrent dans cette catégorie. Les prix de l'immobilier y sont souvent plus élevés.
• Zone en déséquilibre (B2) : Cette zone regroupe des agglomérations de taille intermédiaire et des couronnes périurbaines. Les incitations fiscales pour les investissements locatifs sont moins importantes que dans la Zone A, mais elles restent attractives.
• Zone non tendue (C) : Cette zone, moins tendue, englobe les communes non comprises dans les zones A ou B. Les avantages fiscaux y sont réduits. L'objectif est d'encourager les investissements dans des zones où la demande est plus forte.

Arrêté du 2 octobre 2023 sur le reclassement du zonages ABC

Le gouvernement a conclu ce mardi 3 octobre 2023 un arrêté conduisant la modification du classement de 209 communes au titre du zonage ABC. Dans le cadre de cette révision, 154 intègrent la « zone tendue ».  

Le changement de catégorie de ces communes s’explique par « une augmentation rapide des prix de vente et de loyers mesurés par les indicateurs de suivi mis en place ». L'élaboration de ce reclassement s’appuie sur des « critères statistiques ».

Cette révision du zonage s’inscrit notamment dans une volonté d’aider ces communes à développer du logement locatif intermédiaire. Ce changement a des implications majeures pour les propriétaires-bailleurs et les locataires.

Changement de zonage ABC en Gironde

Depuis le 2 octobre 2023, des ajustements ont été apportés au zonage immobilier en Gironde. Certaines communes passent ainsi de la zone B1 à la zone A.

Cette révision de zonage concerne la ville de Bordeaux et ses communes avoisinantes : Mérignac, Talence, Bordeaux, Gradignan et Cestas. On note également les communes du bassin d’Arcachon (Arcachon, Andernos, Arès, Gujan-Mestras, Lège-Cap-Ferret et Arcachon) et de Soulac-sur-Mer.

L’avis de WIMMO sur le nouveau zonage ABC à Bordeaux

Agence experte en gestion locative à Bordeaux, WIMMO a analysé de près l’impact de ce nouveau zonage immobilier. Cet arrêté vise à favoriser l'accès au logement et augmenter l'offre de logements locatifs. Qu’en est-il vraiment ?

Cette transition a des implications significatives, en particulier pour les logements soumis à des dispositifs fiscaux tels que PINEL, DUFLOT ou SCELLIER. Les loyers, auparavant plafonnés à 10,93 € le m2 pondéré, peuvent désormais atteindre 13,56 € le m2.

Cette révision des loyers est positive. Les loyers suivent de plus près les prix de l'immobilier. Nous soutenons cette évolution essentielle pour continuer à attirer des investisseurs et offrir de nouveaux logements aux locataires.

Mais chez WIMMO, on dit "peut mieux faire". On vous explique pourquoi.

Ce nouveau zonage ne concerne qu’une partie des villes de l’agglomération bordelaise précédemment classées en zone B1. Certaines villes comme Pessac sont ainsi exclues de cette mise à jour, suscitant des questions sur la cohérence du zonage. Le maire de Mérignac, Alain ANZIANI, a depuis longtemps plaidé pour que sa commune soit soumise au plafonnement des loyers, à l'instar de Bordeaux. Pourquoi Pessac est exclue ? Les loyers n’y sont pas plus bas.

L'augmentation de 25 % des loyers nous semble très brutal. Une adaptation graduelle aurait été préférable. Mais il aurait fallu créer un zonage spécifique et diviser encore plus le territoire.  

De plus, cette revalorisation des loyers ne se fait pas sans contraintes. Selon la loi ALUR, les hausses de loyer doivent attendre le renouvellement du bail ou le départ du locataire. Par ailleurs, c'est après une étude comparative de marché montrant un loyer sous-évalué que votre loyer pourra augmenter de seulement la moitié de la différence.

Vous l’avez compris. Chez WIMMO, nous adoptons une approche mesurée face à ces changements. Nous nous engageons à appliquer les ajustements de loyer lorsque justifiés et conformes aux réglementations en vigueur. A noter que cet arrêté s’inscrit comme une mesure d'urgence. Cette initiative précède une refonte totale de la politique du logement prévue en 2024. Nous attendons de nouvelles mesures plus fortes pour apporter davantage de dynamiques au paysage immobilier bordelais.