Comment rédiger un bail de location ?

Vous allez bientôt mettre en location votre appartement ou maison. Vous allez donc devoir rédiger votre contrat de bail ou bail de location. Ce document juridique est obligatoire pour la location de tout bien immobilier. Que ce soit pour une location vide ou meublée, vous devez proposer un contrat de location en conformité avec la législation. Pour vous aider à faire le point sur le bail de location, WIMMO partage avec vous vos obligations et nos conseils.

Rédiger un bail de location

Le contrat de location a pour but de formaliser la relation entre le bailleur et le locataire et les lier pour une durée déterminée. Il énonce les droits et obligations de chacune des parties, ainsi que les conditions de location et le montant du loyer. Pour établir votre bail de location, vous devez respecter les mentions obligatoires définies par la loi Alur.

Votre contrat de location doit notamment préciser :

• les noms et adresses du propriétaire-bailleur ;
• les noms et adresses du locataire ;
• la durée du bail ;
• le montant du loyer et des charges locatives ;
• une description détaillée du logement, incluant sa surface habitable ;
• le montant du dépôt de garantie ;
• une clause résolutoire.

Vous devrez compléter le dossier de location par les annexes suivantes :

• l'état des lieux à l'entrée de la location ;
• le dossier de diagnostic technique (DDT) qui rassemble tous les diagnostics obligatoires en cas de location ;
• l’annexe obligatoire régit par la loi ALUR expliquant clairement aux locataires ses devoirs, ses obligations mais aussi ses droits.

A rappeler que le contrat de bail doit être signé par les deux parties, le bailleur et le locataire. L'une ou l'autre des parties peut demander la résiliation du bail en respectant les délais de préavis à rappeler dans le contrat.

Contrat de bail de location vide ou meublée

Il existe différents types de baux. Pour les principaux, notez :

• contrat de bail pour les logements vides ;
• contrat de bail pour les logements meublés ;
• contrat de bail pour les colocations ;
• contrat de bail commercial ou professionnel ;
• contrat de location saisonnière ;
• Bail de droit civil ;
• etc.

Les conditions de location sont différentes, notamment en matière de dépôt de garantie et de préavis de départ. De même, dans le cadre d'une location meublée, vous pouvez établir un bail pour une durée minimale d’un an (ou 9 mois si le preneur est étudiant).

Cette durée de bail est de trois ans minimum pour une location vide mais on peut préciser un délai plus long. Si le bailleur est une personne morale dont les associés ne sont pas de la même famille, alors le bail sera de 6 ans.

En cas de colocation, il est possible de mentionner les différentes clauses dans le contrat. Vous pouvez ainsi rappeler les droits et obligations des colocataires. Pensez à préciser le montant du loyer de chaque colocataire, ainsi que les charges et les espaces communs.

En matière de bail commercial, le contrat est établi entre le bailleur et le preneur. Ce dernier peut être une personne physique ou morale. Ce type de bail est soumis à des règles spécifiques, plus précisément en ce qui concerne la révision du loyer et la durée du contrat.

En cas de litiges, vous pouvez faire appel à un huissier ou saisir la justice, notamment pour entamer une procédure d'expulsion. Vous pouvez également faire appel à un avocat pour toute question juridique.

Enfin, pour une location saisonnière, le bailleur doit rédiger un contrat spécifique décrivant les modalités de location pour une courte durée. Ce bail doit notamment mentionnée les modalités de remise des clés, ainsi que les conditions de paiement du loyer et des charges.

Vous pouvez trouver des modèles gratuits sur Internet pour chaque type de contrat de location. Ces modèles de contrats disponibles en ligne sont trop souvent mal rédigés. Il est souvent préférable de faire appel à un agent immobilier spécialiste en location ou en gestion locative.

Pour les baux commerciaux, un avocat spécialiste peut aussi être très utile.

Même les agences immobilière qui ne font que de la transaction sont rarement de bons conseils juridiquement dans la rédaction de baux. Les informations à mentionner sur le bail varient, en effet, en fonction du type de location. Selon le secteur géographique où se situe votre bien, les pièces obligatoires à fournir peuvent varier. 

Des informations erronées ou des pièce manquantes peuvent compromettre la validité de votre contrat de bail. Sans oublier les erreurs de calculs de loyer fréquents que font les propriétaires pour les loyers soumis à des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, Duflot ou Scellier.

Et si votre locataire intente une action en justice, vous pourrez être en droit de lui verser des indemnités, de perdre une procédure ou de vous retrouver avec des délais très longs pour le faire partir. A savoir que le droit français est plus favorable aux locataires.

Par ailleurs, nous constatons souvent une mauvaise formulation de l'acte de caution, ce qui le rend non valide en cas de litige. Il est donc essentiel de prêter une attention particulière à sa rédaction afin d'éviter tout problème ultérieur.

L'importance d'un état des lieux complet pour un contrat de bail

Dans la constitution du dossier de bail, la rédaction d'un état des lieux d'entrée valide revêt une importance capitale.

En effet, sans ce document, il devient impossible d'effectuer un état des lieux de sortie contradictoire. Dans de tels cas, le locataire se retrouve donc en position de force lors de tout litige éventuel.

Christophe PASCAL, directeur de WIMMO et ancien professeur en gestion locative, affirme que "l'état des lieux constitue le document le plus délicat à rédiger. Il doit prendre en compte divers éléments tels qu'une légende de vétusté, des notions techniques précieuses et des termes précis qui ne laissent place à aucune ambiguïté."

Par exemple, si un locataire a fumé dans le logement, il ne suffit pas de mentionner simplement "mur jauni". Il convient plutôt de spécifier "mur qui a jauni (et indiquer la raison)". De plus, il est essentiel de préciser l'orientation des murs, d'inclure un maximum de photos, de relever les compteurs et sous-compteurs, d'évaluer l'état du jardin en indiquant les essences d'arbres et d'arbustes ainsi que leur taille. Enfin, il est impératif que les photos et l'état des lieux soient datés et signés contradictoirement.

Si l'un des locataires n'est pas présent lors de l'état des lieux, il est absolument nécessaire de fournir une procuration valide, qui a été donnée et acceptée. De nombreux propriétaires bailleurs pensent que recourir à un huissier les protège davantage. En réalité, c'est le contraire, car le constat d'huissier n'est pas contradictoire, contrairement à ce que prévoit la loi ALUR. Par conséquent, le locataire peut facilement le contester devant un juge.

Contrat de bail de location WIMMO

Chaque bail de location est spécifique en fonction du type de location (location vide, location meublée, location saisonnière…). C’est pourquoi, chez WIMMO, nous réalisation la rédaction de chaque contrat de bail manuellement et en interne. Nos gestionnaires locatifs disposent des autorisations administratives de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Bordeaux pour rédiger ce type de documents juridiques.

Baux, actes de caution, annexes aux baux… sont rédigés pour correspondre spécifiquement à chaque location. Un second conseiller immobilier contrôle tous ces documents juridiques afin de vous garantir un dossier conforme.

Pour résumer, pour rédiger un bail de location, vous devez respecter les mentions obligatoires relatives à la loi Alur. Mentionner correctement les clauses spécifiques en fonction du type de location. Vous devez notamment y préciser les conditions de location, les délais de préavis en cas de résiliation. N’oubliez pas les annexes, pièces obligatoires pour un dossier de location complet et conforme. Il est également important de pour chaque type de location, afin de garantir une bonne gestion du bien immobilier loué.

Vous pouvez aussi intégrer une clause particulière si le bien a des spécificités.

Questions à Carole ROSA, Chargée de gestion locative chez WIMMO

Quand des propriétaires viennent vous voir pour gérer leur location avec des locataires déjà en place, que constatez-vous ?

Dans 80 % des cas, les prolétaires qui nous consultent avec un locataire déjà en place sont des propriétaires qui ne s’en sortent pas et décident de confier à un professionnel de la gestion.

Les raisons peuvent être multiples : problème de paiement de loyer, problème avec le locataire qui refusent de partir, problème de dégradation, contentieux avec le locataire, tapage nocturne, mais aussi problème avec un assureur qui refuse d’indemniser correctement ou avec un syndic qui pose des problèmes, un promoteur qui ne lève pas les réserves… Bref il y a 1 000 raisons pour qu’ils m’appellent, mais à chaque fois, je leur dis qu’ils auraient dû venir avant.

Pour quelle raison ?

Parce qu’ils ont fait un mauvais choix de locataires, ou mal rédigé les documents, ont mal été conseillés ou accompagnés ou ont tout simplement, ils ont été négligents en faisant trop confiance.

Dans ces conditions, nous devons réaliser un audit technique et juridique et trouver la solution la plus adaptée à la situation, tout en mesurant les risques.

Et dans 76 % des cas, nous trouvons une solution pérenne pour le propriétaire.

Pour les autres cas, nous gérons au mieux le contentieux avec notre service juridique.

Puis-je établir un contrat de location pour un logement vide sur une durée de mois de 3 ans ?

Oui, vous pouvez proposer un bail d'une durée inférieure de 3 ans si vous remplissez une de 2 conditions suivantes :

• Le bail est d'une durée au moins d’un an ;
• Un événement (professionnel ou familial) justifie cette durée exceptionnelle. Attention, car cet évènement ne doit pas être maitrisé ou décidé par le propriétaire.

Par exemple : un tour du monde de 15 mois ne fonctionne pas.

Quelle est la durée maximale d'un bail de location ?

Il n'y a pas de durée maximale pour un contrat de bail de location. Un propriétaire et un locataire peuvent s'entendre pour établir un bail sur la durée souhaitée. Nous conseillons toutefois de ne pas proposer une durée trop longue. Un renouvellement tacite du contrat peut être inclus. 

Quel est le délai de préavis pour un locataire ?

Tout dépend du type de location. Le délai de préavis est usuellement de 3 mois pour un logement vide et de 1 mois pour un meublé. Dans les zones tendues (c’est-à-dire la demande est supérieure à l’offre), la durée de préavis est réduite à 1 mois.  

Comment résilier à un bail avant échéance ?

Pour mettre fin à un contrat de bail, le propriétaire comme le locataire doit adresser une lettre de congé :

• par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé ;
• ou par acte d'huissier.

Une question sur le contrat de bail ?

Nous prenons le temps d'y répondre lors d'un échange téléphonique ou un premier rendez-vous dans notre agence immobilière à Pessac. Contactez-nous.