Loi ALUR, résumé des principales mesures liées à la gestion locative

Au gré de vos recherches autour de la location sur le web, vous avez relevé de nombreuses mentions sur la loi ALUR. Cette mesure est également régulièrement citée dans nos articles. C’est en effet une loi de référence dans notre métier de gestionnaire locatif. La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été promulguée en mars 2014 en France. Elle vise notamment à réguler le marché immobilier et à améliorer les conditions de logement. Elle a apporté des changements significatifs sur différents aspects de la gestion locative. Dans cet article, nous passons en revue les principales dispositions de la loi ALUR liées à la gestion immobilière.

Encadrement des loyers par la loi ALUR

L'une des mesures phares de la loi ALUR est l'encadrement des loyers dans les zones tendues. Ce dispositif a pour but de limiter les hausses excessives de loyer et à favoriser l'accès au logement pour tous. Il permet de protéger les locataires en évitant les abus de certains propriétaires bailleurs.

Dans les zones concernées, les loyers sont fixés en fonction d'un loyer de référence défini par un observatoire local. Les propriétaires bailleurs doivent ainsi respecter ces plafonds lors de la fixation du loyer initial et lors des révisions de loyer.

La métropole de Bordeaux fait partie des zones où l'encadrement des loyers est en vigueur. En raison de la forte demande de logements dans cette région, les prix des loyers ont tendance à augmenter de manière significative. L'encadrement des loyers à Bordeaux permet de fixer des loyers de référence. Ce sont des plafonds au-dessus desquels les propriétaires ne peuvent pas fixer leurs loyers. Ce seuil doit permettre de maintenir des loyers abordables et limiter les écarts de prix entre les différentes locations.

Contrat de location, ce que dit la loi ALUR

La loi ALUR encadre également la rédaction des contrats de location ou bail. L’objectif ici est de renforcer les droits et les obligations des propriétaires bailleurs ainsi que des locataires. Désormais, le contrat de location doit contenir des informations précises ! Il doit ainsi obligatoirement mentionner la surface habitable du logement, le montant du loyer précédent, les modalités de révision… La loi ALUR impose les documents à fournir en annexe tels que les diagnostics techniques obligatoires, à la performance énergétique du logement…

La loi ALUR instaure aussi des dispositions pour protéger les locataires contre les clauses abusives et les pratiques illégales. Elle interdit certaines clauses considérées comme abusives, telles que les clauses de solidarité entre colocataires ou encore les frais de mise en location excessifs. Elle impose par ailleurs des obligations en matière de préavis de résiliation, de dépôt de garantie et de restitution de celui-ci en fin de bail.

Les agences locatives sont au fait de ces règles spécifiques quant à la rédaction et au contenu des contrats de location. Nous vous recommandons de faire appel à un expert pour la rédaction de votre bail. Une erreur pourrait le rendre caduque. 

États des lieux précis et contradictoires

La loi ALUR a renforcé les obligations liées à l'état des lieux. L'objectif est d'assurer une meilleure protection des intérêts des locataires et des propriétaires.

Désormais, un état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire. Il doit être réalisé de manière précise et contradictoire. C'est-à-dire en présence à la fois du locataire et du propriétaire (ou de son mandataire). Cela permet de constater l'état du logement. Cette procédure doit limiter les litiges liés aux éventuelles dégradations, notamment au moment de la restitution du dépôt de garantie.

La loi prévoit également que les états des lieux doivent être rédigés par écrit, datés et signés par les deux parties. Ils doivent impérativement être annexés au contrat de location. Chez WIMMO, nous avons insérons des photos pour compléter la déclaration de l'état du bien.

Le locataire a encore la possibilité de faire des observations écrites dans un délai de dix jours à compter de la remise des clés. Cela lui permet de tester les équipements qui n’auraient pu l’être lors de l’état des lieux, par défaut d’électricité ou d’eau dans le logement.

Garantie universelle des loyers (GUL)

La loi ALUR avait introduit également la Garantie universelle des loyers (GUL). Ce dispositif visait à renforcer la sécurité locative pour les propriétaires et les locataires. La GUL avait pour objectif de permettre aux propriétaires de bénéficier d'une garantie de loyer impayé. Elle leur offrait ainsi une protection financière en cas de défaillance du locataire.

La GUL n’a pas eu le succès attendu et a tout simplement été supprimée ! Du fait de sa gratuité, elle posait surtout 2 problèmes majeurs :

• elle concurrençait les assurances privées ;
• elle coûtait des centaines de millions d’euros par an à l’Etat français.

Cette mesure a été remplacée (en partie) par le Visa pour le logement et l'emploi (VISALE).

Colocation, un nouveau cadre avec la loi ALUR

La loi ALUR a également réglementé la colocation. Ces règles spécifiques visent à mieux encadrer cette forme de location et à protéger les droits des colocataires. Elles ont pour objectif de sécuriser les relations entre les colocataires et les propriétaires. Elles clarifient les droits et les responsabilités de chaque partie.

Auparavant, la colocation était généralement gérée avec des contrats de bail individuels. Cela pouvait engendrer des situations de précarité pour les occupants. La loi ALUR a introduit la possibilité de conclure un contrat unique de colocation. Ce dernier regroupe tous les colocataires sous un même contrat de location. Ce bail permet de définir les droits et les obligations de chaque colocataire, ainsi que les modalités de gestion et de répartition des charges.

La loi ALUR a imposé la mise en place d'un système de solidarité entre les colocataires en ce qui concerne le paiement du loyer et des charges locatives. Ainsi, si un colocataire ne paie pas sa part du loyer, les autres sont responsables du paiement de la totalité du loyer.

Ces dispositions légales contribuent à favoriser le développement de la colocation en offrant un cadre juridique plus adapté à cette forme de logement partagé.

Encadrement des locations saisonnières

La loi ALUR a renforcé la réglementation des locations saisonnières, en particulier à travers la plateforme Airbnb. Ce dispositif vise principalement à lutter contre la pénurie de logements, notamment dans les zones touristiques très prisées.

La loi ALUR fixe notamment une durée maximale de location pour les locations saisonnières. Dans les zones tendues, comme sur la Métropole de Bordeaux, la durée maximale est de 120 jours par an pour une même résidence principale.

Elle impose également aux propriétaires d'enregistrer leur bien auprès de la mairie et obtenir un numéro d'enregistrement. Ce numéro est à mentionner dans les annonces de location saisonnière.

Et la loi ALUR est très stricte sur les obligations du bailleur. Elle prévoit des sanctions pour les propriétaires qui ne respectent pas les règles relatives aux locations saisonnières. Et les locataires peuvent demander la nullité du contrat de location et le remboursement des sommes versées si le bien n'est pas conforme aux informations fournies.

La loi ALUR a apporté des changements significatifs dans la gestion locative en France. Elle vise à améliorer les conditions de logement, à protéger les droits des locataires et à réguler le marché immobilier. Les propriétaires bailleurs doivent se familiariser avec les dispositions de cette loi afin de se conformer aux nouvelles obligations et d'assurer une gestion locative conforme à la réglementation. Vous avez un doute ? Contactez WIMMO, nous vous apporterons gracieusement la réponse à votre question.