Comment faire quand le locataire ne paie pas son loyer ?

Lorsqu'un locataire ne paie pas son loyer à échéance, cela peut être source de nombreux problèmes pour le bailleur. Il est donc important de savoir comment procéder pour résoudre ce litige. Votre agence de gestion location WIMMO vous apporte son éclairage sur cette principale cause de contentieux et de résiliation du contrat de bail.

Importance des clauses ou des garanties à inclure dans le contrat de location

Tout d’abord, pour vous couvrir des impayés, vous avez plusieurs clauses importantes à indiquer dans le contrat de bail de location.

Garant de la location

Vous pouvez exiger un garant qui prendra le relais en cas de défaut de paiement des locataires. Le garant, également appelé « caution » s'engage prendre le relais dans le cas où le locataire ne paie pas son loyer et les charges locatives. Vous pouvez par ailleurs enjoindre le règlement des éventuels intérêts en cas de retard.

Ce garant peut être une personne physique (ex. parents, amis…) ou personne morale (ex. entreprise, banque, organisme type Action Logement).

Garantie loyers impayés

En l’absence de caution, nous vous conseillons de souscrire à une assurance loyers impayés. Cette garantie permet au bailleur d'être indemnisé en cas de non-paiement du loyer par le locataire. Cette assurance peut être souscrite auprès d'une compagnie d'assurance ou par l'intermédiaire d'une action logement. Notre agence immobilière WIMMO propose une assurance loyers impayés les plus basses du marché grâce au faible taux de défaut de paiement de loyer.

Cette garantie loyer impayé (GLI) n’a pas à vocation à couvrir les absences de paiement de vos locataires sur le long terme. 

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est peut-être faible (seulement un mois de loyer). Mais il est malgré tout une avance en cas d’impayés. Un locataire qui s’y oppose ou négocie son paiement ne laisse présager rien de bon pour la suite.

Clause résolutoire dans le contrat de bail

Le bail de location doit inclure une clause résolutoire afin de vous protéger en cas de défaut du locataire. C’est une sécurité permettant au bailleur de résilier unilatéralement le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations :

• Absence de paiement du loyer et des charges locatives ;
• Défaut de paiement du dépôt de garantie par le locataire à la signature du bail et de son entrée dans le bien loué ;
• Défaut d’assurance habitation ;
• Non-respect de « l’obligation d’user paisiblement des locaux loués » (comme les troubles du voisinage ou autres nuisances).

Il s'agit d'une procédure très encadrée par la loi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de payer son loyer et ses charges aux dates convenues. Si vous avez inséré une clause résolutoire en cas de non-paiements du loyer, vous pourrez résilier le bail automatiquement sans avoir à recourir au juge. En l’absence de cette clause résolutoire, vous devrez poursuivre le locataire en justice pour demander la résiliation du bail.

Dans un cas comme dans l’autre, la résiliation du bail passe par des étapes bien définies

Que faire quand un locataire ne paie pas son loyer ?

La procédure suivante que nous vous conseillons dans le cas de loyer impayé se base sur un contrat de bail avec clause résolutoire.

1. Contacter le locataire

Tout d'abord, nous vous conseillons la méthode diplomatique en contactant par téléphone le locataire. Il pourra peut-être vous expliquer le retard lors de cette relance. Exigez expressément un engagement de paiement du loyer dû dans un délai convenable.

En cas de surendettement du locataire, il est possible de conclure un plan d'apurement avec la CAF, qui permet de régler les dettes de loyer sur plusieurs mois.

2. Envoyer un courrier recommandé au locataire

Si malgré cela, le loyer mensuel reste impayé à l'échéance convenue ensemble. Ou si vous n’arrivez pas à joindre le locataire, vous devez relancer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous y demandez une régularisation de sa situation dans les délais impartis.

3. Transmettre une mise en demeure d’impayé

Si malgré ce courrier officiel, vous n’avez pas reçu le règlement de la dette de votre locataire. Une mise en demeure de payer doit être envoyée par huissier de justice ou en lettre recommandée.

4. Etablir un commandement de payer

Ce commandement de payer comporte une clause résolutoire, qui permet de résilier le contrat de location si les sommes dues ne sont pas réglées dans les délais impartis. Le locataire dispose alors de 2 mois pour s'exécuter.

5. Lancer la procédure d’expulsion du locataire

Si votre locataire ne réagit toujours pas, une procédure d'expulsion peut être engagée devant le tribunal d'instance.

Cette procédure peut être longue et fastidieuse. Mais elle permet in fine de récupérer les loyers impayés et de mettre fin au contrat de location.

A savoir qu’en application de la loi ALUR, le juge peut accorder un délai de paiement pouvant aller jusqu’à 36 mois en cas de difficulté financière du locataire.

En résumé, lorsque le locataire ne paie pas son loyer, il est important d'agir rapidement en suivant la procédure. La première étape officielle est l’envoi des courriers recommandés et de mise en demeure. Si ces démarches ne permettent pas de résoudre la situation, il est possible d'engager une procédure d'expulsion. Il est également possible de conclure un plan d'apurement en cas de surendettement du locataire. En tout état de cause, il est conseillé de se faire accompagner par d’un gestionnaire locatif pour éviter les litiges et les démarches infructueuses.

Mais le plus important étant d’éviter l’impayés, le choix du locataire et l’étude approfondie de sa solvabilité sont essentiels au préalable. Soyez donc attentifs aux pièces justificatives fournies par votre locataire.