Faut-il souscrire à une assurance vacance locative à Bordeaux ?

La gestion locative d'un bien immobilier peut s'avérer complexe et fastidieuse. Le propriétaire-bailleur doit veiller à la solvabilité des locataires lors de la sélection des candidats. Il doit ensuite contrôler le paiement des loyers et des charges locatives. Il peut arriver que le logement soit difficile à louer ou en travaux et étant sans locataire, il ne génère plus de loyers pour son propriétaire. C'est alors que se pose la question de l'assurance vacance locative.

La vacance locative est un facteur important à prendre en compte pour les investisseurs dans l'immobilier locatif. Elle peut impacter considérablement la rentabilité d'un bien immobilier.

WIMMO vous explique en détail la vacance locative, son fonctionnement. Experts en gestion locative à Bordeaux, nous partageons notre avis sur l’intérêt de cette assurance pour un bien locatif situé sur la métropole.

Qu'est-ce que la vacance locative ?

La vacance locative désigne la période pendant laquelle un bien immobilier est inoccupé. Elle correspond à l'intervalle de temps entre le départ du dernier occupant et l’entrée du nouveau locataire. Cette période de vacance locative n'est pas prédéterminée. Mais elle peut être anticipée et limitée.

Comment calculer la vacance locative de votre bien immobilier ?

Pour calculer la vacance locative, il faut tenir compte du temps pendant lequel le bien immobilier est donc inoccupé et du loyer mensuel normalement perçu. Par exemple, si un bien immobilier n’est pas loué durant 3 mois sur l'année, cela représente une vacance locative de 25 %.

Les investisseurs de biens à louer doivent anticiper la potentielle vacance locative dans le calcul de rentabilité. Si le bien immobilier est régulièrement inoccupé, cela signifie qu'il ne génère pas de revenus locatifs pendant cette période. Cela peut être le cas pour des logements étudiants ou des locations type AirBnB.

Il est également important de prendre en compte les frais qui peuvent être associés à la vacance locative, tels que les frais de gestion immobilière ou les charges de copropriété. Ces frais peuvent continuer à être facturés même lorsque le bien immobilier n’est pas loué.

Wimmo ne facture de frais de gestion lors de la vacance. Mais les provisions pour charges facturées par le syndic continuent à courir.

Comment fonctionne l’assurance vacance locative ?

L’assurance vacance locative fonctionne comme pour toute assurance. Vous souscrivez à un contrat d’assurance et vous engagez à payer une prime mensuelle. En contrepartie, l’assureur vous garantit une prise en charge financière en cas d’absence de locataires.

Rares sont les assurances qui proposent une indemnisation à hauteur de 100 % du loyer. Cette compensation financière représente une fraction du loyer non perçu pendant la période de vacance locative. L’assurance fonctionne généralement avec un plafond et une durée d’indemnisation. Certains contrats d’assurance vacance locative prévoient également une franchise ou un délai de carence avant que la garantie ne prenne effet.

Avant de souscrire à une assurance locative, analysez bien le devis des assureurs consultés. Et encore faut-il que cette assurance soit bien nécessaire !

Comment éviter les périodes de vacances locatives ?

La vacance locative peut être minimisée par plusieurs moyens. Les acquéreurs peuvent investir dans un bien immobilier dans une zone avec une forte demande locative. C’est le cas des villes universitaires ou des quartiers recherchés. Il doit aussi tenir compte qu’en investissant en zone dite tendue, le préavis n’est que d’un mois au lieu de trois, laissant moins de temps pour retrouver un locataire.

La ville de Bordeaux et sa métropole sont situées en zone tendue. Le marché locatif bordelais 2023 y est très dynamique, car il y a plus de demandes que d’offres. L'achat d'un bien locatif à Bordeaux reste un investissement très intéressant. En achetant un appartement ou une maison à louer sur l’agglomération, vous limitez le risque de vacance locative. Pour ce faire, votre loyer doit être cohérent et vous devez choisir avec attention le locataire.

Pour rappel, les biens locatifs achetés dans le cadre de dispositif de défiscalisation type loi Pinel ou Duflot, le loyer doit respecter un calcul bien précis.

Vous pouvez ne pas subir de vacances locatives en anticipant la relocation du bien. Dès la réception du préavis du locataire, vous devez mettre en place les actions pour la remise en location de votre appartement ou maison. Il s’agit de rédiger l’annonce de location, refaire les diagnostics obligatoires DPE, faire les démarches de permis de louer si nécessaires, organiser les visites.

Cette réactivité est parfois compliquée pour un propriétaire s’il a peu de temps ou est en déplacement, en voyage lors de la réception du préavis.

Si vous faites appel à un gestionnaire locatif comme WIMMO, il se charge de toute la procédure pour vous.

Son expertise en gestion immobilière, sa base de données, sa renommée auprès des entreprises qui logent leurs cadres et sa réputation sur Instagram vous assurent une relocation rapide.

Notre avis sur l’assurance vacance locative sur la Métropole de Bordeaux

La vacance locative est un facteur important à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité d'un investissement immobilier locatif. Vous devez prendre en compte le temps d'inoccupation et les frais associés à la vacance locative. Vous pourrez ainsi estimer le rendement locatif net de votre investissement.

En région bordelaise, la vacance des biens locatifs est très faible

Toutefois, sur la métropole de Bordeaux, il nous semble inutile de souscrire à une assurance vacance locative les location sont très demandées. La région bordelaise se situe, en effet, en zone tendue. Cela signifie qu'il y a plus de candidats à la location que de biens à louer.

WIMMO propose à ses clients une assurance vacance locative (1,70 % du loyer) mais pour être franc, seulement 3 clients y ont adhéré. Certainement pour mieux dormir et être plus serein. Notre agence immobilière de Pessac Bordeaux est spécialisée en location et gestion locative. Nous constatons moins de 0,1 % de vacance des biens loués avec WIMMO.

Le risque est donc plus que limité par notre réactivité et nos process, permettant ainsi une location rapide.

Et si vous passez par une agence bordelaise qui insiste pour vous la vendre, c’est que soit il travaille mal pour louer rapidement les logements, soit il dégage une marge en vous la vendant.

Principales raisons des vacances locatives

Le logement peut aussi avoir un loyer trop élevé. WIMMO ou votre agence devra alors sans attendre pour vous alerter sur ce point afin de réactualiser le loyer au plus proche du marché.

Vous me direz qu’un logement cher se louera toujours en cas de fortes demandes. Ce n’est pas faux. Mais vous risquez de louer à un candidat qui prendra votre logement dans l’urgence, car peu de choix. Et il partira à la première occasion, puis vous aurez aussi peu de choix de candidats locataires.

Peu de choix = plus de risque d’un mauvais locataire.

A moyen terme, louer cher est bien souvent source de perte de rentabilité et de plus de soucis.

WIMMO vous le déconseille.

Le logement peut aussi de ne passe se louer parce qu'il présente de gros soucis ou inconvénients.

Si cela peut se régler, il faut le faire.

Exemple : dégât des eaux, peintures délabrées, mauvais DPE, pas de cuisine équipée….

Si le problème est sonore, il faut bien isoler. Pour rappel, vous pouvez bénéficier d'aides pour vos travaux de rénovation énergétique pour des bien à louer ou votre résidence principale.

Si le problème ne peu pas se régler (problème de voisinage, pièce de vie sombre, pas d’extérieur, résidence ancienne, quartier peu fréquentable…) alors, il faut adapter le loyer en conséquence. Vous devrez être moins gourmand pour attirer des candidats qui finalement prendront le logement, y voyant un prix plus attractif malgré l’inconvénient.

Zoom sur l'assurance loyers impayés

Si vous devez prendre des garanties, nous vous conseillons plutôt l’assurance loyer impayé. Même en sélectionnant le dossier avec parcimonie, le risque 0 n’existe pas. Chacun pouvant être confronté à des problèmes financiers ou à un décès.

WIMMO propose l’assurance loyers impayés la moins chère de Gironde grâce à son expertise et un taux d’impayés extrêmement faible.

Nos clients n’ayant pas eu d’impayés depuis 4 années, nous avons réussi à négocier auprès de notre assureur un taux et des conditions très avantageuses.