Un an de recul sur le nouveau DPE à Bordeaux et la loi Climat

La loi Climat & Résilience a été adoptée en 2019. L’objectif de cette réglementation est de mettre progressivement en application des mesures pour faire sortir du marché immobilier les logements énergivores. On parle de « passoires thermiques ». Il s’agit de proposer des biens décents et rénovés dans un objectif de rénovation énergétique. La loi Climat & Résilience évolue au gré des décrets. Ainsi, le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu plus exigeant. Dans le même temps, la loi Climat et Résilience recale les logements dans la catégorie des passoires énergétiques et les interdit à la location. Votre agence de location et de transaction à Pessac vous apporte son éclairage sur les impacts du nouveau DPE à Bordeaux sur vos biens locatifs et à vendre.

Rappel des objectifs du DPE

Le diagnostic de performance énergétique, appelé communément DPE, évalue la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment. Il classe ces biens sur des étiquettes allant de A à G. Il est établi en fonction de sa consommation d’énergie (électricité, gaz) et ses émissions de gaz à effet de serre. Le critère de performance énergétique définit si un logement est décent, autre dit s’il s’agit d’une passoire énergétique.

Le DPE s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen. Elle vise à réduire la consommation énergétique du bâti et leur impact en termes d’émission de gaz à effet de serre. Pour les locataires, ce diagnostic énergétique leur permet d’estimer sa facture énergétique. Pour les futurs propriétaires, il les informe sur la « valeur verte » du bien et des travaux à prévoir pour en améliorer la classification. Vous pouvez bénéficier d'aides pour la rénovation énergétique de votre bien telle que MaPrimeRenov', Loc'Avantages...

Le DPE s’intègre dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Annexés à l’acte de vente ou au contrat de location, ce dossier regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires. Le DDT informe les occupants sur les éléments du bâti susceptibles de présenter des risques pour la santé ou la sécurité des personnes. La durée de validité d’un diagnostic varie de 6 mois à 10 ans en fonction du type d’analyse et de son résultat.

Pour la signature d’un compromis de vente, le DDT comprend différents diagnostics techniques immobiliers : diagnostic plomb, diagnostic amiante, diagnostic thermite, état de l’installation intérieure gaz et chauffage bois, état des risques naturels et technologiques (ERP : état des risques et pollutions), diagnostic électricité, diagnostic assainissement non collectif, diagnostic mérule, état des nuisances sonores aériennes… et bien sûr le DPE. Ces contrôles offrent l’avantage de limiter les vices cachés des biens mis en vente.

Nouveau DPE, biens interdits à la location

Le nouveau DPE apporte lisibilité et clarté en collectant des données plus précises sur le bien et offrant une présentation plus transparente. Mais de nouveaux critères font leur apparition tels que le niveau d'isolation générale, la qualité de la ventilation ainsi que le confort d'été.

Le nouveau DPE renforce donc ces critères d’analyse énergétique pour classer interdit à la location les biens énergivores. Alors quels sont les biens bannis par DPE ?

Les biens immobiliers avec une forte consommation d'énergie, appelés « passoires thermiques », sont désormais interdits à la location. Un seuil maximal de consommations d'énergie finale est fixé depuis le 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine. Un décret a modifié dans ce sens le critère de performance énergétique.

Ainsi, les logements qui dépassent 450kmh/m² sont à présent classés indécents donc interdits à la location. A partir du 1^er janvier, les logements classés G seront soumis à la même interdiction. Puis en 2028, viendra le tour des logements F et en 2034 ceux classés E.

DPE à Bordeaux et rénovations énergétiques

Nous savons déjà que la rénovation énergétique va être très difficile car elle touche 5 millions de logements en France.

Difficile parce que le prix pour réaliser des travaux qui ne cessent d’augmenter. Difficile au regard du retard d’approvisionnement de certains matériaux importés. Enfin, difficile face au peu d’aides octroyées par l’Etat pour financer les travaux.

Cette nouvelle restriction est aussi un frein pour la mise en vente de biens immobiliers. C’est le cas plus particulièrement pour les appartements en copropriété. Si le syndic renseigne mal le carnet d'entretien de l’immeuble et le pré-état daté, le diagnostic immobilier sera alors biaisé. Et ce manque de suivi de la copropriété a un impact négatif en général sur l’établissement du DPE.

Pour vous donner une idée du niveau d’exigence du nouveau DPE, nous pouvons vous citer l’exemple de ce bien en région bordelaise. WIMMO a vendu un appartement à Mérignac en 2017 classé C (avec l’ancienne formule DPE). Le nouveau propriétaire a effectué des travaux dans son logement afin d’améliorer son confort et réduire sa facture d’électricité. L’acquéreur a changé les fenêtres, la chaudière et optimisé l’isolation intérieure. Il a habité le logement pendant 5 ans et souhaite à présent le louer.

Notre service de gestion locative de Pessac a fait établir le DPE du logement. En prenant en compte les nouveaux critères DPE, l’étiquette-énergie du bien est à présent classée D. Une aberration pour notre client bordelais ! Ce propriétaire-bailleur voit baisser le classement DPE de son appartement malgré des travaux entrant dans le cadre de la rénovation énergétique.

L’étiquette énergétique D n’a pas de véritable incidence pour la location. S’il avait été classé E, F ou G, il aurait fallu regarder précisément avec le diagnostiqueur immobilier et les factures des travaux. Cela oblige à la réalisation de travaux pour le propriétaire qui ne sont pas toujours prévisibles. Le DPE, un nouveau défi qui s'ajoute au Permis de louer pour les propriétaires-bailleurs bordelais !

Conséquences du nouveau DPE à Bordeaux sur votre bien en vente

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE fait partie de tous les diagnostics immobiliers obligatoires pour la mise en vente d'un bien. Il est annexé au contrat de vente. Le DPE évalue l’énergie consommée et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Le diagnostic de performance énergétique du bâtiment n'est plus un plus simple document informatif, mais une donnée opposable à la vente.

En cas de vente, un déclassement DPE de votre logement selon le nouveau DPE a donc son importance. Votre bien immobilier à Bordeaux peut subir une diminution du prix de vente de 5 à 20 %. C’est le cas précisément dans des résidences des années 60 où les travaux collectifs sont compliqués et peuvent être refusés par la copropriété.

Dans la métropole bordelaise, isoler par l’extérieur est impossible si le bâtiment est en pierre dans un quartier classé. Le travail de notre agence immobilière WIMMO consiste alors à bien étudier la question au moment de l’estimation du bien à vendre. Notre équipe Transaction aide les vendeurs à bien préparer le dossier de vente pour apporter des solutions aux acquéreurs.

Obligations d’audit énergétique des biens à vendre

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 porte sur la lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Au-delà du DPE, l’autre contrainte de la loi Climat est de fournir un audit énergétique du bâtiment à usage d’habitation. Cette obligation concerne les ventes d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier qui est classé F ou G.

Ce diagnostic technique immobilier consiste à chiffrer le coût des travaux pour améliorer la note énergétique du bien à vendre. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente. L’audit énergétique permet d’informer l'acquéreur de la nature des travaux de rénovation énergétique et leur montant.

Cette mesure entre en vigueur le 1er avril 2023 pour les biens dont la promesse de vente ou, à défaut, l'acte de vente, est signé à partir du 1^er septembre 2022. Puis, cette obligation s’étend, en 2025, sur les logements classés E et, en 2035, pour les biens classés D.

Synthèse sur le nouveau DPE à Bordeaux

Ces nouveaux critères de classement énergétique sont une réelle contrainte pour les bailleurs et propriétaires vendeurs. Malgré les travaux de rénovation énergétique, votre bien peut avoir subi un déclassement du fait de ce renforcement. En tant que conseiller immobilier, WIMMO informe ses clients de ses évolutions réglementaires dans l’immobilier. Nous avons conscience que ces obligations, bien que pour le bien de notre planète, sont de plus en plus contraignantes. Elles peuvent être un frein à l’investissement locatif ou à l’achat de votre résidence principale. Mais pour WIMMO, l'investissement locatif à Bordeaux reste une valeur sure. Nos conseillers immobiliers se tiennent à votre disposition pour vous apporter leur expertise et les conseils pour acheter et louer sereinement. Nous vous accompagnement dans vos investissements immobiliers à Pessac et sur toute la métropole bordelaise.

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Des questions sur la réalisation de votre diagnostic DPE ou son analyse, contactez nos conseillers immobiliers.

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FAQ sur le DPE

Est-ce que le DPE est obligatoire ?

La réalisation d'un DPE est obligatoire pour toute vente ou location d'un logement ou d'un bâtiment. La mention du DPE est obligatoire sur les annonces immobilières. Et le dossier DPE est à joindre au contrat de bail ou contrat de vente. C’est un acte authentique lors de la signature d'un contrat de location d'un logement ou d'un bâtiment d'habitation qu’il soit neuf ou ancien. Il peut exister de rares exceptions permettant d’être exonéré de DPE (voir article R. 126-15 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Peut-on obtenir un DPE gratuitement ?

Il est possible de faire réaliser un diagnostic gratuit. Certains bailleurs peuvent décider de construire le diagnostic eux-mêmes. Attention aux vices cachés dans ce cas ! Quoiqu’il en soit, ce diagnostic a uniquement une valeur informative. Ces offres de DPE gratuites ne contiennent généralement pas toutes les mentions obligatoires lors de la mise en location ou en vente. Il n’est donc pas recevable au regard de la loi. Pour être conforme, le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié. En sollicitant les services d'un diagnostiqueur non certifié, vous encourez une amende de 1 500 € (et jusqu'à 3 000 € en cas de récidive).

Qui contacter pour la réalisation d’un diagnostic DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être établi par diagnostiqueur indépendant, certifié par la norme NF EN ISO/CEI 17024. Leurs expertises leur permettent d’établir des diagnostics électriques et techniques conformes et fiables. Demandez leur accréditation avant de signer le devis. Pour réaliser le DPE, le professionnel doit respecter une méthode spécifique. Spécialisé en transaction immobilière et gestion locative, WIMMO accompagne ces clients, bailleurs et vendeurs, pour faire son diagnostic DPE. Nous vous garantissons un dossier de diagnostic comprenant toutes les contrôles obligatoires.