Solibail ou bail solidaire, qu’en est-il à Bordeaux ?

Propriétaire d’un bien locatif en Gironde, vous souhaitez y loger une famille à revenus modestes sans prendre de risque ? Solibail, vendu commue un système d’aide à la location pour faciliter et sécuriser la location auprès de foyers aux ressources limitées. Garanti par l’Etat, ce dispositif offre la possibilité de louer votre logement privé en vous inscrivant dans une démarche solidaire. Il vous permet également d’avantages fiscaux.

Qu’en est-il vraiment pour le propriétaire-bailleur ? Votre agence de location WIMMO a jeté son œil d’expert en gestion locative pour vous apporter son éclairage et avis sur le dispositif Solibail en France et à Bordeaux.

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Comment fonctionne Solibail ?

Solibail est lancé en novembre 2008 par le ministère du Logement et est piloté par l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Il s’inscrit dans le cadre du droit au logement, plus précisément le chantier national prioritaire 2008-2012 pour le logement des personnes sans abri ou mal logées.

Pour sécuriser la location auprès de personnes en difficultés financières, la location est encadrée et gérée par un intermédiaire locatif, l’association gestionnaire.  

Avec Solibail, vous ne louez pas directement à un particulier mais à une association agréée. En Gironde, une dizaine de structures associatives dispose de l’agrémentation pour l’intermédiation locative. Vous y trouvez le secours catholique à Bordeaux, La Croix Rouge au Bouscat ou encore l’APAJH à Eysines.

Cet organisme devient le locataire et paie le loyer directement au propriétaire. Pour ce faire, le contrat de bail solidaire vous engage pour 3 ou 6 années.

Cette association a ensuite la charge de passer une convention temporaire avec un locataire. Ce dernier lui verse une redevance en fonction de ses revenus. Cette personne (ou ménage) doit rester maximum 18 mois et être en réinsertion. Quand les occupants quittent le logement, l’association doit retrouver un autre locataire.

A la fin du contrat Solibail, l’association gestionnaire est censée vous restituer le logement vide de tout occupant.

WIMMO partage avec vous son avis sur SOLIBAIL en analysant les avantages et inconvénients du dispositif que nous avons relevé.

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Avantages et inconvénients de Solibail

Garantie de loyers

L’intermédiaire locatif assure la sécurité du règlement des loyers mensuels et des charges locatives. Le dispositif limite ainsi le risque d’impayés, les vacances (absence de locataires) et les soucis de gestion au quotidien. Les associations sont agrées par l’état pour garantir la conformité du dispositif Solibail.-

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Montant des loyers avec Solibail

Le montant du loyer, dans le cadre d’un bail solidaire, doit au plus haut être aligné sur les prix du marché. L’association gestionnaire du bien immobilier informe le propriétaire des conditions financières proposées en fonction du loyer moyen du secteur géographique.

Il est pour autant observé que le prix du loyer Solibail est souvent moins élevé que celui du marché (des écarts au mètre carré constatés entre 15 et 45 %). C’est le cas notamment des logements situés en zone tendue comme en Métropole Bordelaise et sur le bassin d’Arcachon pour notre région. Le prix des loyers même pour des studios ou petits logements locatifs reste trop élevé pour les ménages au faible revenu. Notre avis WIMMO est que le loyer solidaire sont donc estimé à la baisse. 

Notre conseil, informez-vous de ces conditions financières avant de signer le contrat Solibail avec l’intermédiaire locatif.

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Déduction fiscale

Il est possible de bénéficier de déductions fiscales de 30 à 60 % des revenus locatifs selon les zones géographiques.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut signer une convention avec l’Anah. Après une étude et des simulations, la perte de loyer n’est pas toujours compensée par l’avantage fiscal.

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Assurance de récupérer votre bien

Une fois la durée du contrat Solibail échue, l’intermédiaire locatif doit restituer la maison ou l’appartement vide de tout occupant.

WIMMO a étudié de près les aspects juridiques du contrat du bail solidaire. Le départ de l’occupant est conditionné à la fin de sa convention de location avec l’association. Ce risque est donc à prendre en considération au vu des situations de précarité dans lesquelles se trouvent parfois certains d'entre eux.

A la fin de la convention, si l’occupant refuse de libérer le logement, le propriétaire doit engager une procédure contentieuse. Si le contrat le prévoit et avec la bonne foie de l'intermédaire, le propriétaire peut percevoir des indemnités journalières d’occupation à l’issue du préavis.

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Maintien en état du logement locatif

Avant la restitution du bien, l’intermédiaire locatif doit effectuer la remise en état du logement (hors vétusté normale et conformément à l’état des lieux d’entrée). Elle assure également les travaux d’entretien incombant aux locataires.  

Les conventions de location solidaire étant de 18 mois maximum, le changement d’occupant est plus fréquent. Les biens loués ainsi se dégradent aussi plus vite. Certains propriétaires bailleurs ont pu constater un manquement dans le maintien en état du bien loué entre deux locations.

Les obligations légales du propriétaire, c’est-à-dire les travaux définis par le décret de 87, restent à sa charge. Avec la nouvelle réglementation sur le diagnostic de performance énergétique (DPE),des travaux incombent aux bailleurs privés. Ces obligations liées à la performance énergétique n’ouvrent pour autant pas la possibilité d’une augmentation du prix du loyer en conséquence.  

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Notre avis sur Solibail à Bordeaux

Solibail n’emporte pas le succès voulu par ses défendeurs. En tant qu’agence immobilière responsable, WIMMO trouve les bases de ce dispositif d’accès au logement intéressant. Mais les locations solidaires ont leurs limites et touchent une très faible population de bailleurs. A savoir qu'il existe un autre dispositif Loc'Avantages entrant dans le cadre des aides à la rénovation énergétique des biens locatifs.

Elle s’adresse plus à des propriétaires philanthropes ou dont les locations se situent dans des régions sinistrées économiquement où les loyers sont déjà très bas. Cela exclut, de ce fait, une grande partie de la Gironde. A Bordeaux et sa région, le marché locatif est tendu et non propice à ce type de dispositif. Et le marché immobilier à Bordeaux en 2023 s’inscrit globalement dans la continuité de l’année écoulée.

L'autre risque est que l'association n'est pas de solution de relogement des occupant à la fin de la convention, et préferera peut etre les laisser en place dans le logement et payer une indemnité au bailleur.

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Autres dispositif d'intermédiation locative

L’intermédiation locative est un dispositif pour sécuriser et simplifier la relation entre locataire et bailleur grâce à l’intervention d’un tiers. Cet intermédiaire locatif est bien souvente une agence immobilière. Nous vous recommanderons une agence spécilisée dans ce domaine et pas en transaction comme c'est souvent le cas, qui propose à ses clients propriétaire une assurance loyers impayés et déterioration, garantissant ainsi les revenus locatits.

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