Marché immobilier Bordeaux : A quoi faut-il s’attendre en 2023 ?

L’année 2022 a été une année très propice pour le marché immobilier. Le premier semestre 2022 annonçait une année florissante pour le marché de la transaction. La conjoncture économique, la politique du logement, la hausse des taux d’intérêt… autant de facteurs qui ont fait fluctuer le marché résidentiel et l’investissement locatif. WIMMO vous apporte une synthèse du bilan annuel du marché immobilier 2022 établi par la FNAIM. Nous partageons notre vision sur l’évolution du marché immobilier à Bordeaux en 2023.

Bilan du marché immobilier en 2022

La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) dresse un bilan immobilier plus que positif pour le marché immobilier français. Elle comptabilise 1 100 000 ventes immobilières conclus en France. Ce fulgurant nombre de ventes positionne 2022 comme la 2e meilleure année en termes de transactions immobilières depuis 20 ans.

Le premier semestre 2022 a été très dynamique. Les prix du marché immobilier continuent d’augmenter mais se maintiennent globalement face à l’inflation. Cette évolution des prix moyens reste assez très disparate aux détriments des grandes villes de France. Les tarifs immobiliers à Paris et dans les autres grandes métropoles s’élèvent légèrement. A l’inverse, ceux des grandes villes augmentent 2 fois plus vite. Les logements en stations balnéaires ont vu leur tarif grimpé 3 fois plus que ces grandes métropoles.

L’automne a marqué un léger ralentissement des ventes sur le marché immobilier résidentiel en France. Cette baisse est plus particulièrement observée dans les régions où le prix au mètre carré avait le plus augmenté. Cela concerne notamment la Bretagne et également les départements du Sud-Ouest.

Le président de la FNAIM, Loïc Cantin apporte son éclairage : « Nous constatons une forte décélération en fin d’année, qui impacte l’ensemble du marché, et qui devrait se poursuivre dans les mois à venir. L’effet de l’inflation de ces derniers mois et les difficultés croissantes dans l’accès aux crédits immobiliers se font clairement ressentir sur le nombre de transactions. »

Concernant le pouvoir d’achat immobilier en 2022, il continue de diminuer, soit environ 6,1 % pour l’année écoulée. Et cette baisse devrait se poursuivra en 2023. Dans son baromètre mensuel de décembre 2022, la FNAIM précise : « La capacité d'achat immobilière des ménages reste à un niveau relativement élevé à l'échelle nationale, grâce aux taux encore relativement bas des crédits et à des revenus des ménages en hausse régulière. Cette capacité d'achat est en revanche menacée par la hausse actuelle des taux. »

Marché immobilier Bordeaux, entre inflation et hausse des taux

Comment sera le marché immobilier en 2023 en Gironde ? Il y a une tendance qui ne fait plus débat en ce début d’année 2023 ! Après 15 années de croissance, le marché de l’immobilier a fini sa hausse. Et les chiffres parlent d’eux-mêmes, d’après certains spécialistes immo qui prennent position :

• baisse des ventes : - 30 % de transaction 
• baisse des prix : - 4% sur les prix du marché immobilier

Le marché immobilier girondin pourrait subir une baisse de 5 à 20 %.

Deux raisons principales à ce revirement du marché immobilier en région bordelaise :

1. La remontée des taux d’intérêts a un impact direct sur un ménage qui emprunte

Prenons l’exemple pour un emprunt immobilier de 300 000 euros sur 20 ans. La différence entre un crédit immo de début 2021 et début 2023 est de 36 000 euros pour l’emprunteur.

Cette difficulté à l’accès au crédit va à terme avoir un impact sur l’investissement résidentiel et l’investissement locatif en Gironde. Cela s’inscrit dans la continuité du ralentissement des ventes immobilières constatée fin 2022. Toutefois, les derniers acquéreurs de résidence principale cherchent à se positionner avant les nouvelles hausses de taux d’emprunt.

En France, les ménages qui ont des prêts immobiliers en cours sont protégés par les taux fixes contrairement aux pays anglo-saxons. Dans ces pays, les mensualités basées sur des taux variables ont augmenté de manière importante.

2. Un marché économique incertain et une inflation qui font peur et frêne les projets immobiliers

Le contexte géopolitique et économique n’offre pas un cadre rassurant pour un investissement immobilier. Les Girondins, comme tous les Français, restent attentifs aux impacts et évolutions de la guerre entre l’Ukraine et la Russie. Ce conflit aux portes de l’Union européenne a des conséquences directes sur le marché économique français. Il y a bien sûr la hausse du prix des énergies mais aussi des matières premières. Quid des travaux pour la construction et la rénovation de biens immobiliers en termes de tarif et de délais d’approvisionnement. Pour autant, avec la loi sur les passoires thermiques, acheter un bien énergivore à un tarif attractif en vue de le rénover reste un investissement à étudier. Des aides de l'état à la rénovation énérgétique existent. Nous conseilllons de faire des simulations pour en connaître le montant exact afin d'investir.

Cette baisse du marché immobilier est une opportunité pour investir dans l'immobiler à Pessac et la métropole bordelaise qui reste une région très attractive.

Un marché locatif en Gironde qui se porte bien

Face à un marché de la transaction en plein expectative, le marché de la location en Gironde reste florissant. L'immobilier locatif à Bordeaux reste une solution très attractive pour les investisseurs. En effet, la pénurie d’espace habitable dans les grandes villes devrait aussi se traduire par une situation de rareté. Ce contexte de marché locatif tendu peut entretenir une hausse des tarifs de location sur la métropole bordelaise. « L’enjeu, c’est bien la quantité de biens à louer disponibles, et non les prix des loyers. » observe Loïc Cantin.

Autre fait, le chômage ne cesse de baisser. Les entreprises ont de grosses difficultés pour recruter. Du jamais vu depuis des décennies ! Vous aurez compris qu’en analysant ces données, tout n’est pas simple mais tout n’est pas noir.

Le marché locatif en Gironde se porte bien même si notre agence immo, selon les périodes, quelques signes de fatigue. En tant qu’expert en gestion locative, nous apportons nos conseils aux futurs acquéreurs et propriétaires bailleurs.

L’avis de Wimmo sur le marché immobilier à Bordeaux

Chez Wimmo, votre agence immobilière à Bordeaux-Pessac, nous pensons que le marché immobilier à Bordeaux va bien. Il va subir en 2023 une simple et faible correction et non une crise. La FNAIM présente 2023 comme une année de transition vers un marché immobilier plus raisonné, et plus favorable aux acquéreurs.

Le volume de transactions n’atteindra pas les chiffres de 2022. Les taux de crédit devraient se poursuivre leur progression au moins jusqu’au printemps. Il est à espérer qu’ils se stabilisent ensuite pour redynamiser le marché immobilier en 2023.

Dans cette conjoncture, nos agents immobiliers ne l’auront jamais assez dit, mais le plus important, c’est l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. En 2023, la pierre joue encore et toujours son rôle de valeur refuge. L’immobilier reste un investissement intéressant que cela soit pour constituer un patrimoine ou défiscaliser.

Venez parler de votre projet d’achat ou de location, contactez un agent immobilier WIMMO.

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Article sur le marché immobilier à Bordeaux réalisé avec la contribution de Célia VERGNAC, Responsable service transaction de la team WIMMO, agence immobiliere Pessac-Bordeaux