Estimer le loyer de votre bien à Bordeaux

Confiez l’estimation du loyer de votre bien à l’expertise de WIMMO, spécialiste de la gestion locative à Bordeaux depuis 2008. Notre méthodologie rigoureuse commence par une analyse détaillée du bien et de son environnement. En considérant chaque critère, de l’état du logement à sa localisation, nous vous assurons une évaluation de loyer précise. Nous prenons en compte la réglementation en vigueur sur la Métropole Bordelaise. Faites confiance à WIMMO pour évaluer le loyer de votre bien et maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier. 

Processus de calcul du loyer par WIMMO 

WIMMO propose un accompagnement professionnel pour estimer le loyer optimal de votre bien à Bordeaux et sa région. Notre processus commence par une analyse minutieuse du bien à louer ainsi que de son environnement immédiat. Nous prenons en compte toutes les caractéristiques du bien qui peuvent influencer le montant du loyer. Cela comprend notamment l’état du logement, ses équipements et sa localisation.

Pour assurer une évaluation précise, nous effectuons une comparaison approfondie avec les biens locatifs similaires présents sur le marché local. Cette étape permet de situer votre bien par rapport à la concurrence et d’établir un loyer optimal tout en s’appuyant sur les réalités du marché. De plus, nous veillons scrupuleusement à respecter la réglementation en vigueur pour éviter tout risque juridique. Cela concerne notamment le plafonnement des loyers sur la ville de Bordeaux et la loi d’encadrement des loyers dans les zones tendues comme la métropole bordelaise ou d’autres communes concernées en Gironde.

Principaux critères pour calculer le loyer

Calculer le loyer pour votre logement demande une évaluation précise basée sur plusieurs critères. Voici une présentation plus détaillée des principaux facteurs pris en compte lors de l’estimation du loyer :

• Type de bien locatif : Le type de logement (appartement, maison individuelle, studio…) influence grandement le loyer. Les caractéristiques du logement, comme le nombre de pièces et la présence d’espaces extérieurs, sont également des éléments à considérer. De même, un logement meublé se loue plus cher qu’un logement vide et, là encore cela dépend du type de logement et de sa situation.
• Superficie du bien : La taille du logement est un autre indicateur essentiel dans le calcul du loyer. Plus la surface habitable est grande, plus le loyer tendra à être élevé. Il est important de considérer à la fois la superficie totale et la surface habitable réelle pour une évaluation précise.
• État du bien et ses équipements : L’état général du logement, ainsi que les équipements et le type de chauffage, peuvent justifier une variation de loyer. Un logement bien entretenu, avec des équipements modernes, peut légitimement afficher un loyer plus élevé.
• Prestations et services du bien : La présence de services ou d’aménagements supplémentaires, tels qu’un parking, une piscine, une salle de sport, ou même des services de conciergerie, peut justifier une augmentation du loyer. Mais en général, les charges étant plus élevées, ce n’est pas le loyer qui augmente.
• Localisation géographique du bien : Vous l’avez souvent entendu, l’emplacement du logement est un critère déterminant. Les quartiers attractifs, proches des commodités et des transports en commun, affichent des loyers plus élevés. La proximité des écoles, des commerces et des espaces verts sont également à prendre en compte pour déterminer la valeur locative. La proximité du tram ou d’une gare sont des critères très positifs. La présence d’une route passante ou d’une nuisance sonore sont en revanche des critères qui peuvent déprécier le loyer, mais de manière moins importante que pour une vente.
• Demande du marché : Notre veille sur le marché locatif bordelais nous permet de déterminer le loyer en fonction de l’offre et la demande. Si la demande pour des logements comparables est élevée, nous pouvons envisager de fixer un loyer légèrement plus élevé tout en justifiant ce tarif. 

Réglementation sur le calcul des loyers

Autre point essentiel à prendre en compte dans l’estimation de votre loyer est la législation en vigueur. En effet, en France, le calcul des loyers est encadré par une réglementation spécifique visant à préserver l’équilibre entre propriétaires et locataires. Son objectif est aussi d’éviter des hausses excessives du montant du loyer. La réglementation sur les loyers est principalement régie par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) qui encadre les loyers dans les zones tendues.

• Encadrement des loyers : Dans certaines zones géographiques dites « tendues » où la demande locative est très forte, les loyers peuvent être soumis à un plafonnement strict. Ce dispositif vise à éviter des augmentations excessives et à garantir un accès au logement décent pour tous. Hors révision IRL, le loyer ne peut pas être augmenté, sauf en cas de travaux d’amélioration du bien ou si le propriétaire peut prouver que le loyer est sous-évalué. Les travaux concernés sont uniquement ceux apportant un réel confort supplémentaire. La réfection des peintures ou d’une salle de bain ne fonctionnent pas. Et si vous effectuez des travaux d’amélioration, vous pouvez augmenter de 15 % du prix des travaux. Pour le loyer sous-évalué, pas si simple non plus ! Car il s’agit d’apporter des preuves. L’expérience et les références de l’agent immobilier sont déterminantes. Pour Mérignac par exemple, il faudra 3 logements déjà loués et comparables dont un logement a un locataire en place depuis plus de 3 années.
• Indices de Référence des Loyers (IRL) : Pour les logements non soumis à l’encadrement des loyers, la révision annuelle du loyer est généralement basée sur l’IRL. Publié chaque trimestre par l’INSEE, cet indice reflète l’évolution des prix à la consommation. Il permet d’ajuster les loyers en fonction de l’inflation lorsque le bail de location prévoit cette réévaluation du loyer.
• Respect du plafonnement de loyer : En Gironde, seul Bordeaux est pour l’instant concerné. Le loyer initial ne peut pas excéder le loyer de référence majoré. Des compléments de loyer peuvent être ajoutés en fonction des caractéristiques spécifiques du logement. Cela peut être des équipements ou des prestations particulières augmentant significativement la valeur locative du bien. Mais là encore, tout n’est pas possible ! L’expertise de votre gestionnaire locatif sera indispensable aussi bien dans la rédaction du complément, que dans les montants.
  Dans le cas contraire, vous prenez le risque que votre loyer soit minoré après l’entrée de votre locataire.
• Calcul de la surface habitable : La loi ALUR impose également une définition précise de la surface habitable. Elle inclut les pièces principales et les annexes habitables (sous certaines conditions). En revanche, le calcul de la surface habitable exclut les combles non aménagés, les caves, les garages…En cas d’erreur en défaveur du locataire, ce dernier peut demander une diminution du loyer en proportion du préjudice.
• Dispositif de défiscalisation : Investir dans l’immobilier locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante grâce notamment à la loi Pinel. Cependant, vous devez respecter les conditions liées aux plafonnements de loyer pour prétendre à cette défiscalisation. Le calcul est souvent très complexe car il faut calculer le loyer pondéré dit fiscal. Attention, une erreur peut coûter au bailleur le remise en cause de son dispositif fiscal (SCELLIER, DUFLOT ou PINEL) et le remboursement des réductions d’impôts.
• Information du locataire : La loi Alur prévoit par ailleurs l’obligation pour les propriétaires bailleurs de fournir une information transparente aux locataires concernant l’ancien loyer. Ceci doit être précisé dans le contrat de location.

Estimation en ligne du loyer

Pour une première estimation de votre loyer, vous pouvez vous orienter vers les simulateurs de loyer en ligne. A partir de quelques critères, ils vous indiqueront une fourchette pour la location de votre bien. Rapide et accessible, l’estimation de loyer en ligne permet d’obtenir une première indication du montant de loyer. Cela peut être particulièrement utile pour avoir une idée générale du marché locatif.

Cependant, ces simulateurs en ligne présentent certaines limites. Ils se basent sur des données globales et ne tiennent pas compte des particularités propres à chaque logement et à son environnement. De plus, les fluctuations locales du marché, les spécificités du quartier et les caractéristiques uniques du bien ont un impact significatif sur le montant du loyer. En période euphorique ou de crise, les simulateurs ne sont pas assez réactifs pour s’adapter. Ils prennent en comptes des éléments qui ont déjà plusieurs mois et peuvent alors être obsolètes.

Pour avoir une estimation du loyer au mètre carré, l’état a mis en place deux dispositifs :

• Carte des loyers : cette carte interactive affiche l’estimation du loyer €/m2 (charges comprises) sur l’ensemble du territoire français.
• Observatoires locaux des loyers (OLL) : ce simulateur en ligne s’appuie sur des données plus précises. Mais il couvre essentiellement les zones tendues sur lesquelles s’appliquent des dispositifs en matière d’encadrement des loyers.

Bien que la simulation en ligne puisse fournir une première idée du montant du loyer, rien ne peut remplacer l’avis d’un expert en immobilier. L’estimation précise du loyer nécessite une analyse approfondie et une compréhension fine du marché local. En choisissant WIMMO pour estimer le loyer de votre bien, vous bénéficiez de notre expertise, de notre connaissance du marché en Gironde, et d’une estimation fiable afin de maximiser la rentabilité de votre investissement locatif.

Faites estimer le loyer de votre bien par WIMMO

Pour obtenir l’estimation du loyer de votre bien par un de nos experts en gestion locative, rien de plus simple. Prenez rendez-vous avec nous afin de nous présenter plus précisément votre projet immobilier. Nous organisons ensuite une visite de votre logement à louer. Cette étape indispensable permet de vous assurer une estimation au plus juste du loyer à appliquer.