Questions - réponses pour le propriétaire bailleur

C’est très simple et vous avez plusieurs solutions

• Soit vous remplissez le questionnaire, le responsable du service gestion location vous contactera en moins de 48 heures
• Soit vous contactez Carole pour fixer un rdv physique ou téléphonique :06 65 80 62 55  / carole@agence-wimmo.com
• Soit vous vous rendez dans nos locaux au 48 avenue Pasteur à PESSAC

Idéalement, nous vous conseillons de venir nous rencontrer au moins trois mois avant la livraison de votre logement. Cela nous laisse le temps de signer le mandat de gestion et de constituer le dossier complet dont nous avons besoin pour pouvoir proposer votre bien à la location dès sa livraison afin de vous assurer un revenu au plus tôt. Toutefois, cela reste un « idéal ». Vous pouvez bien évidemment venir plus tôt, ou même après la livraison de votre logement.

Bonne question ! Il est vrai que la confusion est souvent réalisée.

En pratique, le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il est notamment tenu de gérer l’administration et les finances de la copropriété. Il gère les parties communes de l’ensemble de la résidence. En outre, il se charge de résoudre des problèmes au niveau de l’ascenseur, éclairage des communs, ménage, respect du règlement de copropriété…

Tant qu’au gestionnaire, il est en charge de louer et gérer des parties privatives uniquement.  Un gestionnaire peut néanmoins gérer un seul logement d’une résidence. Le rôle du gestionnaire est donc de gérer les problèmes lié au logement, la comptabilité des loyers, les relations du locataire avec le syndic, …

A savoir que les parties communes et les parties privatives sont déterminées par le règlement de copropriété.

C’est toujours difficile de conseiller de l’assurance. Celui qui n’en a pas souscrit, le regrettera en cas d’impayé et celui qui a payé une assurance pendant 20 ans sans avoir jamais eu d’impayés vous dira que c’est inutile. Il faut voir les choses sous un angle différent et la vraie question que vous devez vous poser est : « Si demain j’ai un impayé qui dure des mois voire des années, ai-je la capacité financière de faire face ? » Si la réponse est NON, alors vous devez choisir une assurance loyers impayés et encore plus quand celle-ci est à un tarif aussi attractif que WIMMO

Ce serait trop long à expliquer dans ce question/ réponse. On préfère vous renvoyer vers ce lien.

« PNO » signifie Propriétaire Non Occupant. Il s’agit donc d’une assurance pour les personnes qui sont propriétaires d’un bien mais qui ne l’occupent pas, comme un propriétaire bailleur par exemple. En effet, s’il est bien propriétaire de son bien, l’occupant est le locataire.

La PNO n’est en réalité pas obligatoire. Seule la responsabilité civile l’est. Toutefois, en pratique, les assureurs ne proposent jamais la responsabilité civile sans la PNO. Il est vrai qu’étant donné que les conséquences d’un sinistre pourraient être lourdes en comparaison du coût modeste d’une telle assurance, il est plus que conseillé d’y souscrire. De plus, la prime est en plus déductible des revenus fonciers (au régime réel).

A savoir que l’assurance PNO intervient lorsqu’un sinistre a lieu en l’absence de locataire ou bien si l’assurance du locataire ne couvre pas suffisamment le sinistre survenu. Mais elle intervient également en cas de responsabilité civile du propriétaire non occupant : litige avec un copropriétaire, conséquences de la non-exécution de certains devoirs incombant au propriétaire bailleur…

Tout d’abord, nous appelons « charges », l’ensemble des dépenses liées à la vie de votre résidence (électricité, entretien des espaces verts, honoraires du syndic,…). Ces charges sont calculées selon les tantièmes que représente l’ensemble de vos biens au sein de la Résidence (logement, parking, cave, cellier) et selon le budget provisionnel voté lors de l’assemblée générale de la résidence. Elles sont à régler au syndic en 4 appels de fonds trimestriels. Quant à votre locataire, il sera redevable d’une partie de ces charges, qu’on appelle « charges locatives récupérables ». Toutefois, il faut savoir que chaque mois votre locataire paie des provisions de charges en plus du loyer, afin de couvrir ces charges récupérables. Chaque année, selon le budget réel, approuvé et vérifié lors de l’assemblée générale, une régularisation et si nécessaire une revalorisation, des charges seront effectuées par WIMMO.

La FNAIM est la fédération des agents immobiliers la plus importante du pays,

Syndicat, marque, regroupement de professionnels… depuis bientôt 70 ans, la Fédération Nationale de l’Immobilier est LA référence du secteur, pour les professionnels, les pouvoirs publics et les consommateurs.

Dès lors qu’il s’agit d’une location d’habitation (vide ou meublé), tout propriétaire-bailleur doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers dès la signature du contrat de bail, à savoir :

• l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d’exposition à un ou plusieurs risques ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d’isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;
• le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, le cas échéant, qui évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. De manière générale, pour louer valablement, les installations de gaz et d’électricité ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants.

Les diagnostics doivent être remis au locataire au moment de la signature du bail : ils doivent donc être réalisés en amont, idéalement avant même le passage de l’annonce.

L’idéal est d’y aller bien entendu car il s’agit de la valorisation de votre patrimoine. Dans le cas où vous ne pourriez pas vous y rendre, vous pouvez donner pouvoir à votre agence immobilière pour vous y représenter.

Il est important d’aller aux assemblées générales de copropriété ou de s’y faire représenter. C’est l’occasion de prendre connaissance de la vie de la Résidence et en autre la mise en place d’éventuels contrats de maintenance, les dysfonctionnements, du budget prévisionnel et des problèmes rencontrés.

Oui, car sur la taxe foncière est précisée le montant exact de la taxe d’ordures ménagères que nous devons récupérer auprès du locataire. Bien entendu, pour quittancer cette somme, nous devons le justifier en remettant la copie de cette taxe à ce dernier.

Oui, car la listes des charges récupérables est définie par décret. Mais en résumé, un bailleur ne peut récupérer sur les locataires que les dépenses qui sont utiles au locataire. Ainsi, une partie des charges de copropriété demeurent à la charge exclusive du propriétaire (comme l’assurance de la copropriété, les honoraires du syndic…)

Oui, pour cela, il y a plusieurs moyens : loi Pinel, déficit foncier pour les deux principaux. N’hésitez pas à nous contacter pour tout conseil.

Tout d’abord, de passer par un gestionnaire. Ensuite, il faut mettre en place des charges en plus du loyer qui serviront à payer un jardinier et un pisciniste. Prendre soin de bien choisir le locataire sur des critères très objectifs, faire un suivi assidu de l’entretien.

Ce n’est pas si évident. Tout d’abord, si le contrat de location est bien rédigé, vous devez savoir que votre loyer progresse tous les ans grâce à l’indice IRL publié par l’INSEE. De plus, en cas de défiscalisation, il faut savoir que votre loyer est plafonné. Idem, s’il se trouve à Bordeaux, où les loyers sont plafonnés.   De ce fait, nous ne pouvons augmenter le loyer qu’en cas de changement de locataire, non seulement en tenant compte de l’IRL et du plafond imposé.

Par ailleurs, votre loyer peut, hors défiscalisation, être révisé si ce dernier est sous-évalué par rapport au marché. Estimé par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, le bailleur doit identifier au moins 6 logements comparables  dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ou au moins 3 logements dans les autres zones géographiques. Cette étude pour des raisons de données ne pourra être effectuée que par un profesionnel. Un dossier doit donc être constitué et le bailleur doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais. Ce dernier doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail en lettre recommandé avec accusé de réception.

Enfin, le loyer peut être augmenté à la suite de travaux d’amélioration du logement (exemple : mise en place d’une cuisine équipée dans le logement ; par contre, une réfection de peinture ou de parquet ne sont pas des travaux d’amélioration). Là aussi, des conditions doivent être remplies : on ne peut excéder une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Exemple : si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC, le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 € par mois .

Il peut aussi arrivé que le loyer soit plafonné. Comme avec la loi du 7 juillet 2023 qui a plafonné les loyers à 3.50% jusqu’au 31 mars 2024.

Notre service gestion reste à votre disposition pour discuter et échanger avec vous sur toutes ces modalités de revalorisation de votre patrimoine.

Bien sûr ! Mais il faut attendre de recevoir un justificatif comptable de la part du syndic. Chaque mois, votre locataire paie des provisions sur charges. WIMMO procède à la régularisation des provisions mensuelles de charges chaque année selon le récapitulatif annuel des charges, appelé aussi compte de propriété, fourni par le syndic de copropriété de votre bien à l’issue de la validation des comptes en Assemblée générale. Si vos charges augmentent, à moins que ce ne soient des charges non récupérables comme les travaux de copropriété, il y aura forcément une répercussion sur les charges de vos locataires.

Votre locataire a des droits, mais a bien évidemment des devoirs. L’entretien du logement est un devoir essentiel et la liste des charges est définie par le décret. Principalement, le locataire a à sa charge l’entretien courant et les menues réparations du logement. WIMMO remet ce décret à chaque locataire dès son entrée dans les lieux.

Compte tenu de la conjoncture du marché, il est vrai que le nombre de sinistres a augmenté. Toutefois, WIMMO a un taux de sinistralité très bas. Moins de 0,20% du parc locatif de WIMMO est touché par un impayé et ce grâce à une étude rigoureuse des dossiers et à la constitution d’un dossier juridiquement irréprochable afin de se prémunir des risques locatifs. Par ailleurs, dès qu’un locataire a un retard de loyer, nous mettons tout en œuvre pour que la situation ne perdure pas et ainsi limiter le préjudice.

Les propriétaires bailleurs préfèrent aujourd’hui se tourner vers des agences de taille intermédiaire qui ont la qualité d’avoir une relation de proximité avec leurs clients, moins de turn-over avec leur personnel et qui grâce à Internet peuvent communiquer sur tous les portails immobiliers. WIMMO n’y fait pas exception. Que ce soit par notre veille juridique ou notre connaissance minutieuse du secteur, nous mettons l’accent sur notre disponibilité pour satisfaire nos clients.

Nous ne pouvons pas répondre à cette question sans connaitre votre situation car elle est différente pour chaque client. Et ce n’est pas parce que les prix sont haut que c’est le bon moment de vendre pour vous car derrière il faut peut-être réinvestir. Par exemple, si votre logement est soumis à une loi de défiscalisation, si vous allez payer une plus-value… et bien entendu cela dépend de votre objectif patrimonial : avez-vous besoin de revenus ou de capital ou de payer moins d’impôt, de transmettre à vos enfants… ? Nous vous conseillons donc de prendre contact avec le service transaction WIMMO qui pourra vous aiguiller sur ce sujet.

En fin de bail, le locataire doit rendre son logement dans l’état où il l’a reçu (art. 1730 et s. du CC). Il doit donc l’entretenir et effectuer certaines réparations. Toutefois, il se peut que des locataires dégradent le logement. L’article 3 de la loi de 1989 prévoit qu’un état des lieux contradictoire entre le locataire et le bailleur doit être établi lors de la remise des clés, à l’entrée et à la sortie du locataire dans les lieux loués. La comparaison de ces deux états des lieux permet de mettre en évidence les dégradations commises par le locataire. Néanmoins, toutes les dégradations ne sont pas imputables au locataire :

• Dégradations non imputables au locataire L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le locataire est obligé « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »
• Dégradations imputables à la vétusté du logement L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le locataire est obligé « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Ainsi, un locataire ne peut être tenu pour responsable de l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué l’immeuble ou le logement.

Seules les dégradations volontaires ou accidentelles, soit à un instant précis, soit dans le temps par négligence ou défaut d’entretien sont imputables au locataire.

WIMMO part du principe que le plus important est d’expliquer au locataire comment on entretient un logement et de le prévenir très clairement qu’il est préférable pour lui de prendre soin du domicile s’il veut récupérer son dépôt de garantie. La prévention, un pré-état des lieux et des photos sont donc essentiels et rassurent toutes les parties.

C’est très simple, il faut suffit dans un premier temps de consulter un syndic qui vous convient et de lui demander un devis. Ce dernier ira certainement visiter la résidence et vous demander copie du règlement de copropriété. Si ces services vous conviennent, il faut ensuite écrire une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic provisoire qui est en général le syndic désigné par le promoteur ou le promoteur lui-même (le règlement de copropriété peut le préciser ; dans le doute écrire aux deux).

Votre courrier doit demander de rajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le fait de proposer un autre syndic, de le nommer et de joindre son contrat appelé mandat. Le jour de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires votera le syndic qui lui convient le plus.

Si vous êtes à l’initiative de cette démarche, WIMMO vous conseille d’être présent à l’assemblée générale pour expliquer aux autres propriétaires les raison de votre choix.

Vous devez avant tout respecter un certain formalisme dans la notification du congé faite au locataire. Le congé doit en effet être notifié au locataire par une lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par acte d’huissier (cette dernière solution est la plus sûre mais plus coûteuse). Pour éviter tout litige, il est également recommandé d’adresser un congé à chacun des locataires (époux, concubins, pacsés…).

Il faut donner congé à son ou ses locataires 6 mois avant le renouvellement ou la reconduction du contrat de location en cours. A défaut, le contrat sera renouvelé pour la même période du contrat initial. Le délai de 6 mois se calcule à compter de la date de réception de la lettre recommandée par le locataire. Le congé doit indiquer le nom du bailleur avec ses coordonnées à peine de nullité. Il n’est plus possible après l’envoi du congé d’en changer ni le motif, ni le bénéficiaire.

Par contre, le congé doit être donné pour des cas limitativement prévus par la loi. En effet, Le bailleur peut invoquer trois motifs précis et considérés comme légitimes :

• Le congé pour reprise : il ne peut être donné par le bailleur qu’en vue d’occuper personnellement le logement, son conjoint, son concubin ou pour y loger ses ascendants et ou descendants jusqu’au 3eme degré. Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que s’il envisage d’occuper le logement à titre de résidence principale.
• Le congé pour motif sérieux et légitime : A titre d’exemple, ont été considérés comme un motif légitime et sérieux
  • des retards répétés dans le paiement des loyers ;
  • une dégradation importante des lieux loués ;
  • un changement de destination des lieux ;
  • une sous-location non autorisée.
• Le congé pour vente : le bailleur peut mettre fin à la location pour vendre le logement mais là encore des conditions très strictes sont à respecter.

Bon à savoir : Si le locataire quitte les lieux avant l’expiration du délai de six mois, il n’est redevable des loyers que pour la période d’occupation des lieux.

Que vous soyez déjà client WIMMO ou pas, notre agence sera vous conseiller au mieux pour le congé à donner au locataire.

Nous vous déconseillons de payer le solde de votre bien avant la livraison. Effectivement, il est fort recommandé de prévoir par chèque de banque le paiement du solde de votre logement et de le donner au promoteur le jour de la réception et de la remise des clefs uniquement en l’absence de réserves ou si les réserves émises sont mineures.

La copropriété est l’organisation d’un immeuble dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes appelées copropriétaires, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes (parc ascenseur,…). La loi impose que la copropriété soit gérée par un syndic élu par une Assemblée Générale (AG) des copropriétaires. Ce syndic peut être bénévole. Le syndic gère exclusivement les parties communes de l’immeuble : espaces verts, lumière, parking, … Son rôle est d’assurer la gestion administrative et financière de la copropriété, de faire respecter le règlement de copropriété, d’exécuter les décisions prises en assemblée générale, de veiller à l’entretien et à la sauvegarde de l’immeuble, d’assurer la gestion du personnel d’immeuble, de représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes courants voire en justice… De plus, le syndic se charge des comptes de la Résidence. Les charges prévisionnelles sont payées par les copropriétaires au syndic sous forme de provisions trimestrielles appelées « appel de fonds ». Le copropriétaire paye chaque trimestre un quart du montant de ses charges de copropriété calculées sur la base du budget prévisionnel. Les dépenses exceptionnelles sont financées par le versement de provisions spéciales, d’avances ou par la réserve appelée également fonds de roulement.

Certains promoteurs vous demanderont d’ouvrir les compteurs dès la livraison. Pas besoin, dans le cadre de gestion locative, WIMMO s’occupe de tout et fait souscrire directement le locataire vous évitant ainsi de payer inutilement des abonnements.